この特集は、ビルオーナー側のプロ組織相手にテナントの当事者およびテナントアドバイザー(ワークプレイスストラジスト)が 原状回復・B工事などの問題について「抽出」「ロジックの構築」「法理」を基に高度な交渉をおこない課題解決した結果をエピソード(ケース)としてシンプルにまとめた記事です。

テナントのアドバイザーは、現場・現物・現実の「三現主義」に基づいたアプローチで、机上の空論ではなく現実の落し所をクライアントと共にネゴシエーシヨンした実話です。

クライアントからの「ありがとう」は私たちの活力です。ご意見やご相談をお気楽にお寄せください。

エピソード１：「原状」がわからない原状回復とは？

＜内容＞

• 「原状」が不明確なオフィスの原状回復費用をテナントが負担する必要性を賃貸人に指摘し、見積もりを約50％減額することに成功しました。
• RCAA協会は賃貸借契約書や図面を元に無料査定を行っていますが、今回のフロアの「原状」に関する資料がなかったため、管理会社に要請しましたが持っていませんでした。
• 原状回復が完了しないと敷金の返還はされないため、書面で通知することが必要です。

執筆者コメント

この記事は、​オフィス・店舗の原状回復について、賃貸人とテナントとの間で発生する費用の問題を取り上げています。記事では、具体的なケースとして、​アプリケーションシステム企画・開発を専業としている​A社のオフィス退去に伴う原状回復費用の見積もりが予算を超えていることが紹介されています。

A社は管理会社から提出された見積もりを適正な価格か判断する能力がないため、一般社団法人RCAA協会に相談しました。RCAA協会は管理会社に対して原状に関する資料の提出を要請しましたが、管理会社は持っていないと回答しました。

この問題を解決するため、RCAA協会が賃貸人に費用の妥当性を指摘し、見積もりを約50％減額することに成功しました。また、原状回復が完了しないと敷金の返還がされないため、書面で通知することも重要です。

エピソード２：退去の原状回復、入居B工事の金額にビックリ！これはサバヨミ？

＜内容＞

• エールフランス航空はコロナ禍でオフィスの縮小移転を決意。
• 同じビル内での移転を経験。
• 原状回復や入居B工事の費用が高額だった。
• 専門のコンサルタントに相談して25%の費用削減を実現。
• 原状回復の費用は2,410万円から1,870万円、入居B工事の費用は310万円から235万円に削減。

執筆者コメント

この記事は、オフィスの移転に関する事例を紹介しています。

具体的には、コロナ禍の影響でオフィスの縮小移転を決意したエールフランス航空が、同じビル内での移転を行った際の経験を共有しています。移転に際して、原状回復や入居B工事の費用が高額であったため、原状回復・B工事適正査定の専門家堀田猛に相談し、25%の削減を実現しました。特に、原状回復の費用は当初2,410万円から1,870万円に、入居B工事の費用は310万円から235万円に削減されました。

エールフランス航空は、この移転を通じてコストパフォーマンスの良いワークプレイスを実現し、予算内での移転を成功させることができました。

エピソード３：A・B・C工事区分てビルオーナーが勝手に決めたの？

＜内容＞

• 店舗やオフィス退去時に原状回復義務がある。
• 工事区分と現況図書の整合性がない場合、原状回復が曖昧になる可能性がある。
• 賃貸借契約書の内容に基づいて原状回復の範囲を確認することが重要。
• 3ACの専門家が賃貸借契約書をチェックし、原状回復の適正な範囲を確認。
• 賃貸人との交渉により、原状回復の費用を330万円で合意。
• 初回見積515万円から185万円を削減、削減率は36%。

執筆者コメント

この記事は、オフィスや店舗の原状回復に関する事例を紹介しています。物件名第2虎ノ門ビル3Fにおける原状回復のケースを取り上げています。

賃借人が退去する際、原状回復の見積もりが高額であったため、専門家に相談した結果、賃貸契約書と現状の整合性を基に交渉を行い、見積もり額を大幅に削減することに成功しました。具体的には、初回見積りが515万円から、合意金額が330万円となり、削減率は36%でした。

この事例を通して、原状回復の際の適正な見積もりや交渉の重要性が強調されています。また、専門家への相談の大切さや、原状回復の知識についてのアドバイスも含まれています。

原状回復・B工事のオーナー指定工事は、改正民法が最大の考慮要件です。

アドバイザー紹介

山田 貴人（Takahito Yamada）

500坪以上のスーパーグレードビルから中小規模のオフィス、店舗、住宅等、多岐にわたり原状回復トラブルを解決。

山田 貴人 X（旧Twitter）

堀田 猛（Takeshi Hotta）

商業施設や賃貸物件の内装に詳しく、原状回復・B工事のコンサルタントとして多くの経験と実績を生み出している。

堀田 猛 Facebook

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投稿者プロフィール

萩原 大巳理事

【協会会員】株式会社スリーエー・コーポレーション　代表取締役CEO
・ワークプレイスストラテジスト
・ファシリティプロジェクトマネージャー

オフィス移転アドバイザーとしての実績は、600社を超える。原状回復・B工事の問題点を日経セミナーで講演をする。日々、オフィス・店舗統廃合の相談を受けている。オフィス移転業界では、「ミスター原状回復」と呼ばれている。

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B工事や原状回復の費用に、納得がいかないままサインをしないでください。私たちは、不透明な業界の慣習を正し、適正で公平な取引が当たり前になる社会を目指しています。一人で悩まず、まずはあなたの不安を私たちに聞かせてくれませんか？