高額なのに工期厳守！新築オフィスの入居B工事をどう減額するか

本案件は大型ビル、いわゆるスーパーグレードビルの入居B工事の事例である。新築のため工期が厳密に決められており、速やかな発注が求められていた。しかし工事価格に納得いかない賃借人は工事発注までに時間はないもののB工事のコンサルタントに相談した。

今回はスーパーグレードのビルが高額になりやすい理由も紹介してある。

賃借人の概要

名古屋市のグローバルゲートへ入居。

賃借人（クライアント）	グロースリンク税理士法人
賃借面積	19階457.30㎡／138.33坪

賃貸人の概要

大手不動産投資法人で、管理会社および指定業者はOファシリティーズ株式会社が務める

スーパーグレードビルのB工事が高額な理由

本件の賃借人であるグロースリンク税理士法人は、新築のスーパーグレードビルへ事務所を移転する予定で、指定業者から入居にあたって必要なB工事の見積もりを提出されて驚いた。1935万円という高額だったのである。しかも完工予定日に間に合わせるため直ちに工事を開始しなければならないという。

こんな高額では発注できないと、オフィス移転プロジェクトマネージャーに相談すると、株式会社スリーエー・コーポレーション（3AC）を紹介された。

本件のような大型のビル、いわゆるスーパーグレードのビルは特にB工事費用が高額になりやすい。それは、B工事の業者をゼネコンや大手ビルマネジメント会社が担当するからだ。ゼネコンや大手ビルマネジメント会社は、工事を下請け業者へ発注する。それを受けて、さらに孫請け業者に発注され・・・という具合に重層請負構造がコストを雪だるま式に膨れ上がらせてしまう。　それだけでなく、不要な仮設工事や経費が含まれていることも珍しくない。

上記は賃借人にとってデメリットしかなく、オフィス移転のネックとなっている。しかも、減額のために設計事務所やプロジェクトマネージャーへ相談しても、彼らは賃貸人側にも“お世話”になっている間柄のため、今後の関係性悪化を恐れて減額協議に対して積極的ではない。

だから100％賃借人側に立ってくれる3ACのようなB工事・原状回復の専門家が必要とされるのである。

話し合いに応じない担当者への秘策によって減額成功！

本件では、管理会社の担当者が工期遅延を盾に圧力をかけてきた。しかし、早期発注するためにも話し合いがしたい旨を申し入れても取り扱ってくれない。

そこで担当者の上席兼本件の決裁者へ直接コンタクトを取り、3ACが作成した査定見積もりを元に話し合った。結果、1度の協議で1935万円だったB工事費用が1700万円にすることに成功。235万円（12.1％）の減額を実現させた。

グロースリンク税理士法人からいただいたコメント

工事直前に相談したにも関わらず早急にご対応いただき、ありがとうございました。減額交渉しようにも先方が“梨の礫”で途方に暮れていましたが、無事に工事費も減額され、これで安心して引越しができます。

（グロースリンク税理士法人所長室長　山中慎子氏）

本件で賃借人側の話し合いに反応がなかったことに対して穿った見方をすれば、工期の関係で諦めさせるためにしたと考えられないこともない。

スーパーグレードビルのB工事は価格が高額になりやすいうえ、プレイヤーも大手企業やゼネコンであるため、生半可な知識では減額交渉など絶望的といっていいだろう。だからこそ速やかなプロへの相談が必要になるのである。工事価格が適正化されたB工事によって気持ちよく入居してもらいたい。

投稿者プロフィール

堀田猛理事

（一社）RCAA協会会員
(株)スリーエーコーポレーション執行役員
・原状回復費・B工事適正査定員
・宅地建物取引士
・商業施設コンサルタント(企画経営)
・ファシリティマネジメント
商業施設の企画・誘致・設計・施工に数多く携わり、商業施設コンサルタントおよび不動産・建築分野で「皆様のかゆいところに手が届く」をモットーとし活動中。商業施設や賃貸物件の「内装監理室」運営のエキスパートであり、施設側として資産区分（工事区分）の策定をしていた経験から、現在は原状回復・B工事に関しては知り尽くしており、コンサルタントとして多くの実績を生み出している。