原状回復工事にも「A工事」「B工事」「C工事」という工事区分があります。原状回復適正査定で見積内容をミエルカし、根拠をもって交渉することで適正な金額まで減額することができます。

今回ご紹介する実例は、原状回復工事の工事区分を基準にB工事の一部を自社でできる工事「C工事」に変更することにより314万円減額した実例です。

（※改正民法第621条の原状回復の定義、範囲、工事内容の明文化を考察すれば、収去権拒否には正当事由が必要です。）

賃借人の概要

賃借人	株式会社J.C.O.S （電気通信・物流を取り扱う会社、以下JCOSという）
テナント	東京都港区　スタジアムプレイス青山 5・6階　426.77㎡／129坪

賃貸人の概要

賃貸人	MS信託銀行
管理会社	株式会社MSB
指定業者	株式会社MSB

大手の金融機関で、BM（ビル管理運営）・指定業者は大手デベロッパーの関連会社が務める。

実績

（総額表示）

コンサルスタート金額	1,010万円
合意金額	696万円
減額	314万円
減額率	31%（小数点第一位四捨五入）
査定金額	680万円〜715万円
敷金（預託金）	3,483万円
敷金返還	2,787万円（敷金より原状回復工事費を差引く)

1,000万円の原状回復工事費に驚愕！　減額のポイントは収去権

JCOSは順調に事業を拡大させており、コロナ禍で三密回避、テレワーク対応によりワークスタイルが変わりハイブリッドオフィスをデザインすることにしました。

退去する旨を賃貸人に通知し、指定業者に原状回復の見積もりを依頼したところ1,010万円の原状回復見積が出てきました。これは高額すぎではないかと考えたJCOSは、知り合いに紹介された一般社団法人RCAA協会の会員であるスリーエー・コーポレーション（以下、3ACという）に相談しました。

JCOSは3AC担当者との面談時に、会話の端々から感じられるプロフェッショナルとしての意識の高さと、それを裏付ける数々の実績と資料を見て依頼することにしました。

早速3ACの担当者が査定してみると、やはり1,010万円は高すぎで680万円が適正な工事費用という物件でした。コストが高額になっていた一因が、間仕切りの解体・撤去作業と、弱電配線（電話やインターネットなどの配線）の撤去作業です。この作業を自社で収去できるC工事とすることで費用の減額ができます。

間仕切りと弱電配線撤去を指定業者の原状回復工事と分けることは、『収去権』という根拠があります。簡単に説明するならば「自社で持ち込んだ資産は自社で撤去できる」というものです。

エビデンスを背景にした適切な交渉が減額の要

エビデンスに基づいた提案により、間仕切り解体撤去・弱電配線撤去を分けて発注することを賃貸人に認めてもらうことができました。また、C工事（テナント工事）を3ACが監理・監修することもビル側に承認してもらいました。

諸々の適正化によって、最終的に合意できた額が約696万円です。当初よりも30％程度減額することができました。

ちなみに、JCOSの事例では移転先の工事完了が押してしまった関係で引っ越し日を協議するサポートもさせていただきました。

査定者のワンポイントアドバイス

Ａ・Ｂ・Ｃ工事区分をチェックしないと大損します！！

株式会社J.C.O.S 松本健会長より温かい気配り

敷金が返還されNewワークプレイスも出来上がり、一息ついたころJCOS松本会長自ら弊社に来社いただき、「ありがとう」のお言葉をいただきました。

おすすめ動画・コラム

投稿者プロフィール

堀田猛理事

（一社）RCAA協会会員
(株)スリーエーコーポレーション 執行役員
・原状回復費・B工事適正査定員
・宅地建物取引士
・商業施設コンサルタント(企画経営)
・ファシリティマネジメント
商業施設の企画・誘致・設計・施工に数多く携わり、商業施設コンサルタントおよび不動産・建築分野で「皆様のかゆいところに手が届く」をモットーとし活動中。商業施設や賃貸物件の「内装監理室」運営のエキスパートであり、施設側として資産区分（工事区分）の策定をしていた経験から、現在は原状回復・B工事に関しては知り尽くしており、コンサルタントとして多くの実績を生み出している。

最新の投稿

• 2023年2月6日原状回復ハイグレードビルの原状回復工事 収去権で一部B工事をC工事に変更し減額
• 2022年3月23日原状回復スケルトン原状回復、そして収去権とは？
• 2022年3月15日原状回復原状回復Ｂ工事の相場とは？（店舗編）
• 2022年1月11日原状回復ＡＢＣ工事区分と資産区分は違う？

B工事や原状回復の費用に、納得がいかないままサインをしないでください。私たちは、不透明な業界の慣習を正し、適正で公平な取引が当たり前になる社会を目指しています。一人で悩まず、まずはあなたの不安を私たちに聞かせてくれませんか？