日本では、賃貸オフィスや事務所の賃貸契約する際、ビルオーナーへ敷金・保証金を預けるのが一般的です。あくまで「預ける」お金なので、退去時には必要な費用を差しいて返還されます。

したがって、敷金・保証金は貴社の大切な財産の一部です。オフィス移転時には、少しでも多く戻ってきてほしいところ。

それでは、実際のところオフィスの敷金・保証金、返還額の相場はどのぐらいなのでしょうか？

「預けてある財産」が不当な理由で返還されないなどということを防ぐためにも、今回の記事でポイントを押さえてください。返還額を増やすための心得についても触れていきます。

オフィスの敷金・保証金について知ろう

賃貸オフィス・事務所の敷金・保証金は、入居時に賃料の6～12ヶ月分を支払うのが相場と言われています。

賃料によって増減しますが、少なくない額といえます。そして敷金・保証金はオフィス移転時に返還されるわけですが、全額返ってくるわけではありません。

まず賃貸のオフィスや事務所の場合、住宅の賃貸と違い、償却費というものを契約で定めている場合があります。

償却費とは、敷金・保証金から解約時に無条件に差し引かれる費用のことです。相場としては賃料の1～2ヶ月分または保証金の10～20%というケースが多いです。

それから、敷金・保証金は原状回復費も差し引かれます。

以上をまとめて、返還される敷金・保証金を式に表すと、

返還される敷金 = 入居時に預けた敷金 – 償却費 – 原状回復費

となります。

注目していただきたいのは原状回復費です。

原状回復費は、坪数とオフィスビルのグレードで相場の金額が変わってきます。例えば、グレードの高いビルであれば15～20万円/坪程度の相場で見積もりが出てくることがあります。200坪借りていれば、3,000万円程度費用がかかるという計算です。

工事内容によって坪の相場は変わってきますので、あくまで目安に過ぎませんが、オフィス移転時の費用として、原状回復費の占める割合はかなり大きいということが分かると思います。

※原状回復費の相場については、以下の記事に詳しく書きました。

償却費は契約時に決定するものですので、退去することになってから増減することはありません。

したがって、敷金・保証金の返還額の相場を考えた場合、原状回復費次第ということになります。返還される敷金・保証金は原状回復費に左右されるわけです。

読者の方がオフィス移転や、事務所の退去に直面している場合、まずは敷金・保証金をいくら支払ったのか、償却費や原状回復費がいくらぐらいかかるのか、上記の相場情報や見積もり、賃貸借契約書などを確認して調べてみてください。

そうすれば、先述の計算式を使って実際に計算でき、いくら敷金・保証金が返還されそうか、概算を出すことができます。

敷金（預託金）海外では「デポジット」

敷金は、会計基準では資産の「現金預金」として処理します。拘束され、自由に使えない現金預金になります。

入居工事（原状変更）に多額の費用を投資した会社ほど原状回復費用が高額になります。企業の成長ステージで、「原状変更」「原状回復」を繰り返す不公正な賃貸契約です。

SDGs、EDS投資、グリーン認証が世界のスタンダードになった今、スクラップ＆ビルドの原状回復、原状変更は社会問題化します。テナントの正当な権利で、「原状回復」「原状変更」を適正査定で発注し、あなたの財産である敷金返還の権利を勝ち取ってください。

敷金・保証金の返還額は増やすことができる⁉

既に解説した通り、敷金や保証金の返還額相場は、原状回復費に左右されます。

実は、原状回復費というものは削減できる余地が大いにあります。ですから、計算の結果、敷金・保証金の返還額がゼロになっていた、という場合でも諦めるのはまだ早いのです。

これはオフィスの原状回復費は適正な金額で見積もられていない、ということにほかなりません。したがって退去時にプラマイゼロに設定されているような敷金や保証金の相場も適正な額とはいえないのです。

※敷金・保証金が返還されない事例は、以下の記事にも詳しく書きました。

原状回復費の適正な見積もりが出てこない原因は、建築業界の重層請負構造（下請け、孫請け）など慣習も影響しているのですが、適正な見積もり金額で原状回復工事ができるように適切な交渉を行うことで、原状回復費を抑えられる可能性があります。

原状回復費の見積もりには建築業界の慣習など、業界の事情が盛り込まれてしまっています。したがって、不動産や法律の知識がなければ、満足のいく交渉は難しいでしょう。

オフィスや事務所などの入居テナント側の担当者と、ビル管理会社の担当者レベルの交渉では、原状回復費を削減できたとしてもせいぜい「数％の値引き」止まりで、大きな減額は望めません。

敷金・保証金の返還額を大きくするには？

オフィス移転の際には、できるだけ原状回復費を削減して敷金・保証金を回収し、新しい事務所などに投資したいところです。

しかし、不動産、法律の広範な知識に基づいたプロの力で原状回復費にメスを入れない限り、返還額を大きくすることは難しいと言わざるを得ません。

敷金・保証金をしっかり取り戻したいのであれば、原状回復の専門家に相談することがもっとも効率的かつ確実な手段といえるでしょう。

投稿者プロフィール

萩原 大巳理事

【協会会員】株式会社スリーエー・コーポレーション　代表取締役CEO
・ワークプレイスストラテジスト
・ファシリティプロジェクトマネージャー

オフィス移転アドバイザーとしての実績は、600社を超える。原状回復・B工事の問題点を日経セミナーで講演をする。日々、オフィス・店舗統廃合の相談を受けている。オフィス移転業界では、「ミスター原状回復」と呼ばれている。

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