経緯

新橋繁華街の商業ビルにテナントとして入居した株式会社松井商会（クライアント）は、DXを進めて働き方を見直した結果、テレワーク活用によるオフィス縮小を決断し、解約予告を提出した。出てきた原状回復見積についての質疑・説明を求めるも、大声で威嚇される。

値引きのお願いなどとてもできそうになく、敷金（預託金）1,515万円が返還されるのか心配になりRCAA 協会に相談した。

賃貸借契約内訳、貸主・借主紹介

物件名	港区新橋商業ビル 11階 C区画
面積	58.2坪
使用目的	オフィス
貸主	株式会社T企画
管理会社兼指定業者	株式会社Aビルシステム
借主（クライアント）	株式会社松井商会
敷金（預託金）	15,155,280円
初回原状回復見積り	7,700,000円
査定金額	3,630,000〜3,850,000円
合意金額	3,300,000円
減額	4,400,000円
減額率	57%
原状回復義務	スケルトン戻し
敷金返還額	11,855,280円

（全て総額表示）

問題の抽出

問題点抽出に至った背景と事前調査

貸主のT企画は、都内繁華街の一等地にAグレードのビルを2棟所有し、茨城に本社を置く総合不動産業者である。AビルシステムはT企画の系列企業である。

新橋商業ビルの退去テナント2社を調査した結果、管理会社は高圧的で聞く耳を持たない対応であり、2社ともトラブル回避のため原状回復費の交渉は行わず、見積り通りの金額で発注していた。

その結果、敷金より差引き（敷引き）のうえ、約束の期日から3ヶ月後に返還されていた。

借主である株式会社松井商会は海運事業を営む会社であり、繁華街のビルオーナーについては、実質的な経営権者が不明確なケースも多い。飲食店、風俗、金融・パチンコ関連など、コンプライアンス上問題のある貸主・借主が存在するのも事実である。

現地調査と資料分析によって抽出された3つの問題点

本件ビルについては、諸官庁への届出書類および登記簿に問題はなく、賃貸借契約書も公正で、原状回復についても復旧内容が明確に記載されていた。

現地調査および資料分析を行った結果、問題点は以下の3事項に絞り込まれた。

• 天井の張替え面積と塗装面積が2倍で算定されている点
• 床OAフロアーの所有権および張替え面積の相違
• ①②の面積差に起因する電気・防災・空調設備のB工事数量の相違

なお、C工事解体については指定業者の指定はなく、協会会員業者である有限会社インテリア・プランニングにて解体撤去を実施することとした。

原状回復適正査定金額は？敷金返還は、いついくら返還？

【結論】原状回復適正査定金額と敷金返還の結果

敷金返還請求権を確定し、協議のポイントと合意書締結内容を通知した結果、敷金が速やかに1,185万円返還された。

原状回復費用については、当初7,700,000円と提示されていたが、最終的に3,300,000円で合意に至り、紛争前に解決することができた。

原状回復協議の開始と貸主管理会社の高圧的対応

書面にて原状回復協議依頼書を通知し、貸主側担当責任者と面談を行った。
問題点1〜3の説明を求めたものの明確な解答はなく、逆に、

弁護士法第72条（非弁行為）の指摘と「〇月〇日迄に原状回復を発注いただけなければ
明渡し遅延損害金の対象となり家賃の倍額の損害金が発生する」

といった圧力的な発言があった。

RCAA協会による判断と原状回復費減額の根拠

担当のRCAA協会原状回復査定員・山田のサポートに入った萩原も、貸主側担当者の対応に強い違和感を持った。「これはインテリ・ヤ〇ザの可能性あり…」と判断し、協会法務担当弁護士に代理人を依頼。山田・萩原は技術サポートに徹する方針とした。

問題点の根拠として、以下の資料を提出した。

• 天伏図書・現地写真（1号証）
• 床の現地写真（2号証）
  ※面積は現地で貸主、借主それぞれの建築技術者による実測
• 現地で天井の張替え数量、特別損耗の確定を主張

天井に設置してある電気照明・防災機器・空調設備の吹き出し口についても、

「面積が2倍になれば、数量も工事費も2倍になる」

という貸主側の主張には合理性がなく、これら①②③が クライアント側主張の法的根拠 であることを明確にした。

現地調査と合意成立までの流れ

事前に上記エビデンスを内容証明で通知し、弁護士N先生の立会いのもと、

• 貸主側代理人弁護士
• 貸主管理会社代表
• 貸主側本件担当者

立会いで現地調査・確認を実施。結果、クライアント側の主張はすべて立証 された。

原状回復費用の減額と敷金返還の実行

最終的に、

原状回復費用　7,700,000円 → 3,300,000円
敷金返還請求権　11,855,280円

で合意。その場で原状回復発注に捺印・確認を行い、山田査定員がC工事解体撤去を完了。鍵・セキュリティカード返却を経て明渡しを実施し、捺印後、当月末日に敷金返還が実行された。

クライアントからいただいたコメント

敷金返還を心配していましたが、査定書の信憑性の高さに驚いています。経済ヤ〇ザ？に対する対策もお見事で、エビデンスの重要性についても認識しました。

英語圏では御社のような代理人型ビジネスは「Power of Attorney」（代理人の力）と呼ばれています。非弁行為対策のやり方、明渡し遅延損害金の貸主側担当者の圧力のかけ方まで勉強させていただきました。何よりも敷金が明け渡し後3ヶ月のところ20日で早期返還されたことに驚きです。本当にありがとうございました。経理担当常務の西川も胸を撫で下ろしていました。

株式会社松井商会　代表取締役　松井 誠 様

協会理事 萩原 大巳よりコメント

繁華街の商業ビルは注意を！

繁華街の商業ビルはテナントの許認可、ビルオーナーともコンプライアンスに問題があり、金融機関が融資対象外にしているケースが多いです。

ここは中華系私募ファンドが出資している特殊なマーケットでした。必然的に中国系、中華系、韓国系、東南アジア系のテナントが多いです。賃貸借契約の借主の名義も変更しないで、貸主承諾もなくお店は売却されていきます。ビルも所有権移転が頻繁に起こります。

法令遵守なんて絵に描いた餅であり、非常用通路にビールケースなど物が積み上げられていたり、スプリンクラー、その他防災設備も取り付けられていないなど、問題も多い特殊マーケットです。反面、情報開示義務のない私募ファンドにとってはリターンの大きな市場です。新宿歌舞伎町、池袋西口繁華街、横浜福富町繁華街、千葉栄町などその代表です。

店舗経営されている経営者の皆様、当協会は法令遵守の姿勢で原状回復・B工事、更新条件、借地借家法、事業再構築補助金までご相談承ります。

原状回復、B工事適正査定・敷金返還まで無料査定いたします。ぜひ、お気軽にご相談下さい。

YouTubeで解説

投稿者プロフィール

萩原 大巳理事

【協会会員】株式会社スリーエー・コーポレーション　代表取締役CEO
・ワークプレイスストラテジスト
・ファシリティプロジェクトマネージャー

オフィス移転アドバイザーとしての実績は、600社を超える。原状回復・B工事の問題点を日経セミナーで講演をする。日々、オフィス・店舗統廃合の相談を受けている。オフィス移転業界では、「ミスター原状回復」と呼ばれている。

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B工事や原状回復の費用に、納得がいかないままサインをしないでください。私たちは、不透明な業界の慣習を正し、適正で公平な取引が当たり前になる社会を目指しています。一人で悩まず、まずはあなたの不安を私たちに聞かせてくれませんか？