資産除去債務計上方法について、原状回復の工事内容を理解しよう

特にオフィスの原状回復について詳しく説明します。

資産除去債務計上は、会社が所有する資産を除去する際に発生する費用を計上するための方法です。オフィスの原状回復とは、賃貸オフィスやリース契約を終了する際にオフィスを元の状態（原状）に回復することを指します。

通常、賃貸オフィスやリース契約では、オフィススペースを使用する期間中、テナントはオフィスを自由に使用することができますが、契約終了時にはオフィスを元の状態に戻す「原状回復義務」を負います。このため、オフィスの原状回復には費用や手続きが必要となります。

まず、オフィスの原状回復には、オフィススペース内の設備や造作物の撤去、床、壁、天井の修繕、清掃などが含まれ、これらの工事が「原状回復工事」となります。具体的な工事内容は、賃貸借契約書、原状回復特約によって原状回復の範囲、工事内容が明文化され、施工体制を可視化し、借主に理解させるよう改正民法第621条に書かれています。したがって、賃貸契約書、原状回復特約、原状図書、その他付随する書類を確認することが重要となります。

オフィスの原状回復、及び関連する費用は、資産除去債務として計上されます。資産除去債務は将来の予測費用を見込んで計上するため、会計上負債となります。

原状回復工事内容で、貸主資産と借主資産が一体となる造作物がよく見受けられますが、契約書に基づいて、どちらがどこまで費用を負担するか明記されています。（工事区分と費用負担）

オフィスの原状回復に関する資産除去債務の計上は、契約終了時、原状に回復する費用を適切に処理する重要な手続きです。正確な原状回復費の算出と債務の計上は、会社の財務管理や契約履行の一部となります。

賃貸契約書に定められた原状回復義務は、それぞれのビルで内容が異なります。また、日本独自のビルに紐付けされた指定業者という独占的地位の施工業者がいるケースが多いです。指定業者の原状回復見積は高額で、借主の推薦業者の2倍以上であることも多々あります。

専門家に依頼して、適正価格で会計処理することをお勧めします。

オフィスの原状回復義務履行において注意するポイント

1. 契約書の確認
   賃貸契約書、原状回復特約を確認して、「原状とは」を明確にして下さい。原状変更（入居工事）図書、原状確定図書を理解することで、原状回復工事の詳細が可視化されます。契約書関連に明記された作業内容や費用負担のルールに従って、原状回復工事を進める必要があります。
2. 専門業者の選定
   オフィスの原状回復工事は、専門的な知識や技術、借地借家法における原状回復の法理を理解している専門性が求められます。原状回復工事を適正査定できる業者を選定する必要があります。工事の品質やスケジュールを管理、ビル側の電気、空調、防災、その他設備業者との守備範囲とテナント側業者との詳細な擦り合わせを必要とします。万が一トラブルになった時の保障も明確にしましょう。必ず専門業者の実績も確認しましょう。
3. 原状回復工事の進捗管理
   工事は時間と手間を要します。テナント側業者、ビル側業者、解体業者、養生・仮設準備業者、引越し業者、通信IT業者などの守備範囲や進捗状況の確認、修正を必要とします。施工体制は通常、分離発注マネージメントスタイルとなり、工期は明渡しと直結します。現場管理、監理監修を明確にしましょう。
4. 実行予算管理
   原状回復工事は費用が高額です。解体してみたら、ビル側の躯体まで損傷していた、誤ってビル側の電気、その他設備を解体除去してしまった、など想定外のトラブルが発生しやすい工事です。しかし、それはあくまでも現場管理、施工業者の責任の範ちゅうです。本来、原状回復工事は可視化することにより追加工事はありません。責任の原因を明らかにして実行予算内で収めることは、監理監修者の務めです。
5. 原状回復工事の検査合格報告書
   契約終了時、賃貸物件の明渡しを履行するためには、原状回復義務履行の証が必要となります。ビル側業者立会いのもと、貸主の明渡し確認と承諾の証が、原状回復工事検査合格書です。原状回復が終わり、明渡しを実行、電気、ガス、水道、その他諸経費の支払いを実行した後、テナントに「いつ、いくら敷金が返還されるか」明確になります。ここまでをきちんとやることが原状回復専門家の役割です。

まとめ

資産除去債務における原状回復工事費は、BS（貸借対照表）の負債として会計処理します。原状回復工事を可視化して適正査定金額を算出することで財務管理や契約履行を明確にすることが重要です。

敷金（預託金）は現金預金として会計処理します。改正民法第622条の2第1項では、敷金の定義と目的を明文化しました。そして敷金返還時期についても明文化されました。

原状回復義務（負債）と預託金（敷金）の資産の両建ての会計処理が資産除去債務の会計基準です。テナントの財産である敷金返還の正当な権利を実現して下さい。そのための代理人業務が原状回復の専門家なのです。

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投稿者プロフィール

萩原 大巳理事

【協会会員】株式会社スリーエー・コーポレーション　代表取締役CEO
・ワークプレイスストラテジスト
・ファシリティプロジェクトマネージャー

オフィス移転アドバイザーとしての実績は、600社を超える。原状回復・B工事の問題点を日経セミナーで講演をする。日々、オフィス・店舗統廃合の相談を受けている。オフィス移転業界では、「ミスター原状回復」と呼ばれている。

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