ワタミとAOKIの働き方。サーベイとは？
誰もが予期せぬ事態となったCOVID-19感染拡大によって、新しいオフィスのカタチ、働き方のカタチが企業において多様化してきている。
企業によっては、「実は、出社しなくても仕事ができる？」、「実は、どこにいても人とつながることができる？」、「実は、オフィスっていらない？」と、この「実は」に気が付いた。経営者たちは、「第3の大きなニューノーマル」に対し、今までとは違う基準を考え、新しい世界観を創っていかなければならない。
「100人いれば100通りのワークスタイルがある」3rdワークプレイスとは?
目的は、企業競争力の強化により生産性向上を追求することである。目的達成する環境として、DXとワークプレイスの見直しが必要不可決であり、労働環境の最適解を追求することだ。すなわち、働き方をサーベイすることから始めなければならない。
コロナ禍ではオフィスの在り方も見直されるようになった。
「出社するのが当たり前の時代は、そのためのスペースが必要。固定デスクを廃して、フリーアドレスにするという傾向はあったが、出社に及ばずということになると、スペースの使い方にも新たな考え方が生まれる。逆に言えば、どこでも働けるということで、住宅地や私鉄沿線の商店街の一角にオフィスを分散してもいい」。“どこでもオフィス化”というワークスタイルの変化が新たな消費需要を生むことにも期待している。
出所:日本経済新聞「スペシャリストたちの提言企業戦略を考える」
スカイマーク株式会社取締役会長 佐山展生より
ワタミの「サブリース」という決断
今まではフリーアドレスを導入していた企業が、コロナ禍になりフリーアドレスは、色々な人が触れるということで取りやめになった。しかも在宅勤務となったことで、オフィスのフロアに空きスペースが生まれる。ワタミは、それを「サブリース」と考えたのである。
ワタミは今、小さい本社を目指しています。本社の人員を最小化すれば、本社に空きスペースが生まれます。その空きスペースを使って、わたしは企業を志す人たちを支援するインキュベーションセンターを立ち上げようと動き始めています。
また、『渡(わた)美(み)塾』という経営者向けの経営塾を2017年より開校してきましたが、この内容を全体的に刷新し、定員もこれまでの30名から100名に拡大します。現在、「から揚げの天才」などの業態でフランチャイズを積極的に拡大していますが、フランチャイズオーナーにはこの『渡美塾』に参加してもうらおうと思っています。
出所:「コロナの明日へ」～ワタミ創業者が明かす逆境の経営論～
著者 ワタミ株式会社 代表取締役会長兼グループCEO 渡邉美樹より
AOKIの異業種とシェアオフィスという選択肢
コロナ禍、またネットショップが当たり前のように多くなり客足が遠のいたということから、大手の生き残りをかけた戦いが始まった。今まで飲食業において、既存の店舗や厨房をある曜日、時間帯だけ間借りするようなシェア型ビジネスがあったのを耳にしたことが少なからずあるだろう。それと類似した既存店の共同利用を大手が動き出した。いつまでも昭和の時代にとらわれず、これからは経営とオフィスの新しいカタチを表現した独創的な企業しか生き残れない時代となった。
紳士服大手のAOKIホールディングス（HD）がスーツ依存の経営からの脱却を急ぎ始めた。ネットカフェなど娯楽業の出店を増やし、2023年3月期の営業利益でスーツを超える稼ぎ頭に育てる。はるやまHDも理容店やクリーニング店がある複合型の店を倍増する。新型コロナウイルスの流行でスーツ離れは加速し、既存の店舗を活用し生き残りを図る。
出所：2020/9/8 23:00 日経電子版より
異業種とシェアとは、コロナ禍において、すべての経営者が「自助」、「互助」、「共助」、「公助」を予想し、日々経営活動を実施している。すなわち異業種とシェアは、同じ価値基準と共有する企業が互助の精神において、ジョイントベンチャー、また共同プロジェクトを実践することである。その思想は、社会にとってビジネスパーソンにとり、また法人にとり、すべて良しのSocial Goodなイノベーションである。
専門家のコメント
コロナ禍を予想できないように、将来は不確実性が極めて高い。RCAA協会は、日本の賃貸借契約の問題事項を抽出し、弁護士、経営学博士、建築士、宅地建物取引士など士業において各界の有識者たちが意見をまとめ、日本の賃貸借契約の問題点、海外賃貸借、サブリースの実例をもとに記したコメントである。是非とも参考にしていただきたい。
「サブリース（転貸借）の問題点」…賃貸転貸借承諾の壁
サブリース、すなわち転貸借は、民法上賃貸人の承諾が必要とされており（民法６１２条）、通常の賃貸借契約書においても同様に定められている場合がほとんどです。
実際には判例法理において、賃貸人との信頼関係が破壊されていないという特段の事情があれば解除は認められないのですが、この立証責任は賃借人側にあり、これに依拠してサブリースをすることは危険です。
したがって、賃貸人の承諾無しでサブリースを行うことはお勧めできません。
もっとも、賃貸人としても賃料が安定的に入ればそれで構わないという考えの方も多いので、使用形態が変わらないこと等を説明して、承諾をもらえる可能性は十分にあります。また近時は、最初からサブリース可能ということを前提にしている賃貸借契約も増えてきているので、事前に十分確認することが重要です。
（弁護士及びワークプレイスストラテジー、専門家などにご相談することをお勧めします）
野間 啓先生（東京山手法律事務所 代表弁護士）
「米国西海岸のサブリース市場の現状」～アメリカ西海岸の多様性と選択肢の多さ～
米国ではCOVID-19パンデミックが続き，景気回復の不透明感が一向に消えません。リスク回避のためテナントはWFM(Work From Home)により不要になったオフィススペースをサブリースとして貸出し，賃貸コストを削減しようとしています。JLL社の調べによれば，本年4月以降，サンフランシスコ，ロサンゼルス，シアトルなどの米国西海岸ではサブリースの供給が急増しています。
アメリカでは賃貸契約期間内での契約解除は，多額の違約金が発生します。そのため，テナントは契約期間を全うするために，不要なスペースをサブリースとして他社に貸出します。サブリース物件の契約期間が一律でないのはそのためです。賃貸オフィスを探しているテナントも，現在のように景気の不透明感が高まる時期では，リスク回避として短い契約期間を望みます。このように，テナントはサブリースを巧く利用しそれぞれのリスクに対応しようとします。またスタートアップ，ジョイントベンチャー，ギグワーカーが盛んである西海岸では，サブリースの一部分をオープンなインキュベーションエリアとして活用されているケースも多いです。まさにギグワーカーのエコシステム，ワークライフスタイルにオフィスも適応しています。
日本では，商習慣として契約期間が主に2～３年間と交渉の余地が少なく，またサブリースが実質的に禁止されています。これでは，賃貸契約後に不測の事態が生じた場合，リスクマネジメントの選択肢が実質的に「解約」しか無く，テナントは合理的な選択ができず，不利であるといえるでしょう。
井尻 直彦教授（日本大学 経済学部）
「With/After Covid-19のデザインとは、なに？」
オフィスデザインに共通することは、「個人が自立して働き方を選択する柔軟な仕組み」である。その仕組みを実行する上で下記3つがある。
- オフィスしかできないことは何？
- オフィスの安全性確保？
- 価値あるヒューマンタッチとは？
After covid19のオフィスデザインとは、働き方をデザインすることである。またデザイン思想は、ヒューマンエクスペリエンスエンゲージメントという。人間尊重の思想が求められる。このような時代にデザイン設計者は、クライアントとともにNewオフィスを創造するというワークプレイスストラテジーが求められる時代である。
小川 友幸先生（一級建築士・管理建築士）
「海外におけるB工事、原状回復の考え方」
海外におけるB工事、原状回復工事ビルオーナー指定の考え方と解説
英語で翻訳しますと、①B工事はB Construction、②原状回復工事はRestorationとなります。
上記①と②の解説
B工事を「B Construction」といっても、英語圏の人には意味不明です。そもそもA,B,C工事という区分が存在しません。考え方としては、所有権が誰にあるのかという考え方です。
テナントの要望するデザインをビルインで施工する。賃貸人の資産の建築設備は、賃貸人側の業者で実施し、テナント資産となる建築設備工事は、テナント側業者で工事を実施するという所有権に基づいたシンプルな考え方です。
賃貸人側業者とテナント側業者が守備範囲を分けて工事するよりも、全ての工事を1社で実施するほうが合理的であり、コストも安いという考え方です。
日本の場合もA,B,C工事の工事区分を決め、増設の電気その他設備はすべてB工事、躯体につながる工事はA工事とするなど商習慣となっております。
近時のスーパーグレードビルは、すべての工事が賃貸人指定業者という縛りが厳しい入居工事（原状変更工事）が多くなっており、あまりの高額費用に驚愕し、専門家に相談するケースが激増しています。
日本の賃貸借契約のB工事（原状変更）、原状回復（明渡し）については、トラブルになるケースが多発しており、賃貸人指定業者以外施工不可のため、工事費用の高額問題などアジアのヘッドクォーターを東京に移転したいと考えるグローバル企業がシンガポールなどの賃貸借契約が柔軟で選択肢の多い都市に移転するのも当然と思われます。
アジアのBig市場を取り込み人・物・金・情報が世界から集まるメトロポリタン東京をめざすべきではないでしょうか。
原状回復「Restoration」については、ダメージ（Damage）を修復修繕するリペア（Repair）というシンプルな考え方です。床、壁、天井をすべて貼り替え、全塗装など経年劣化（通常損耗）をテナントに負担させる定期建物賃貸借契約はありません。また入居工事（原状変更）でグレードアップした建築設備をスクラップし、古い原状に回復するなど英語圏のビジネスパーソンズ（Business Persons）には理解不可能でしょう。シンプルに損傷した部分を修繕する（特別損耗）が原状回復であり、リユース、リサイクルできる資産は有効活用し、カスタマイズするという考え方です。
賃貸面積の一部分をサブリースするなど、有効活用が当たり前の国と比較しますと残念ながら、日本の賃貸借契約は変化に対応できない契約となっています。
萩原 大巳（一般社団法人RCAA協会 理事長）
B工事解説【オフィス編】【店舗編】」 日本の賃貸借契約、A・B・C工事の原則とは？（資産区分）
宅地建物の権利関係における転貸借（サブリース）、契約の終了の例
不動産の又貸しをすることを転貸・転貸借と言いますが、やはり賃貸人（ビルオーナーなど）の承諾が必要になりますが、契約終了の場合はどうでしょう。
賃貸人 → 賃借人（転貸人） → 転借人
- 賃借人との契約満了または解約届により終了になった場合でも、転借人との契約終了にはなりませんが、賃貸人が転借人に終了通知し6～12か月経過後に転貸借契約は終了します。
- 賃貸人と賃借人の合意解約の場合は、転借人は保護され転借人は賃貸人に対抗できます。
- 賃借人の債務不履行などで解除の場合は、転貸借契約も終了します。
賃借人が賃貸人への賃料の支払いがされなかった場合は、転借人はその賃料を補うような支払いは発生しないとの判例もあります。
ABC工事区分について
賃貸人・賃借人・転借人の関係は前記の権利関係の説明の通りですが、工事区分はどうなるでしょう。
工事区分とは資産区分でもあります。
| A工事区分 | 建物所有者（ビルオーナーなど）の持ち物＝建物躯体や設備 |
| C工事区分 | 入居者（テナント）の持ち込み資産＝造作や設置設備など |
| B工事区分 | 入居者の設計により、もともとあったA工事部分の変更や増設すること |
たとえば、入居前の原状に対して「入居者が間仕切り（パーテイション）を作りたい」となった場合、間仕切りの上にはエアコンがありそれを移動なければならない。しかも移動してしまうともとの場所にはエアコンがなく、新たに増設しなければならない。
この場合は、エアコンの移動と新たな増設はA工事で作ったものを変更・増設するのでこれをB工事といいます。
そのB工事は、建物所有者の指定されている業者が施工することになります。
では、賃貸借（サブリース）の場合はどうでしょう。
これも同じABC工事区分になりますが、最初に賃貸借契約されC工事として造作や設備を設置した建物に、賃借人が新たな造作や設備を施した場合はC2工事やC‘工事ということもあります。
賃貸人（ビルオーナーなど）にとって、契約が終了し転貸借も終了したときは、同じくA工事の姿（原状）に戻すことが原状回復となる場合が多いので、そのように記載されている契約書や覚書があります。
賃借人（転貸人）と転借人の関係が終了した場合、転借人が造作や設備を施し、その設計によりB工事が発生した場合の原状回復は、賃借人（転貸人）が造作や設備を施した状態に戻すことが原状回復とされる契約書になります。
しかしながら、このように細かく賃貸借契約書に記載されていないことが多く、トラブルになるケースがあります。
商業施設では、テナントの入れ替わりが激しく、居抜きやサブリース契約も多く発生しています。
とくにB工事は高額になってしまうことが多く、入居時に変更や増設した部分を退去時にはほんとに元に戻さなければならないのか、入居時に決めておくことも必要かと思います。
入居時や退去時にはABC工事区分表をしっかり把握し、工事区分表がなければ自ら作成し、賃貸人側に同意を得ることが重要です。
堀田 猛（宅地建物取引士・商業施設アドバイザー）
