原状回復費適正査定

そのオフィス移転費用、適正価格ですか?

RCAA(原状回復費・適正化協会)では、オフィス退去時に行わなければならない原状回復工事費が適正化であるかどうかについて、“賃貸借契約書”だけではなく、“ビルの貸方基準(工事区分)”、“館内規則(ビル運用のルール)”などを含めた多角的な分析を行います。
これにより、テナント側が負担する工事等の対象とビルオーナー側が負担する工事等の対象の区分(工事区分等)が明確になり、指定業者(ビルオーナーが指定するビル専属の工事業者)から提示される原状回復工事費の見積りに対して、その内訳(明細)の項目ベースで施工内容の適切性、不必要な工事項目の有無、基準単価の妥当性、代替工事案提示の可能性などを精査することにより適正査定を行います。
指定業者の作成した見積りと当協会による査定金額に差異がある場合には、当協会会員(法務、宅建、建築、設備等の各専門家)によるプロジェクトチーム組み、原状回復工事費用の適正金額とするためのサポートをさせていただきます。

誰もが思っていた。 なぜ、原状回復工事費は、高いのか?

賃貸借契約書には通常「指定する業者に工事を依頼すること」という文言が記載されています。このことから、借主側(テナント)は、そもそも交渉が不可能であると考えてしまいがちです、「言い値を受け入れるしかない・・・」と妥協してしまうことが多いのです。
そのため、貸主側(ビルオーナー)の言い値がそのまま受け入れられてしまい、競争原理が働かず、原状回復費の単価や対象範囲の精査が行われないため高止まりする傾向があります。

原状回復工事費の高い理由

原状回復工事費の見積書には、「カラクリ」を見つけ出すことが重要なポイントになります。誰もが経験されていると思いますが、「工事総額や工事単価を値下げしてほしい」とお願いしたことはありませんか。減額してもらってもせいぜい1割程度しか減額されないと思います。適正価格よりも高額な見積には、必ず「カラクリ」があるのです。よくある「カラクリ」が下記4つになります。

  1. 比較的規模の大きなビルの場合、ビルオーナーが指定する工事業者(指定業者)は、ビルマネジメント会社、もしくはゼネコンであることが殆どです。ゼネコンは、自分たちでは工事を行わずに、下請け業者に発注します。更に、下請け業者は孫請け業者に、そこから職人や技能士に仕事が発注するまでには、各段階の業者がマージンを抜いていく仕組みです。トータルコストが高くなるのは当然です。(重層請負構造)
  2. 借主側(テナント)が工事単価について詳しいはずがありません。標準単価や適正単価が分からないため、高単価の見積りであったとしても高いと判断できないことがあります。また、指定業者から提示された見積りには、専門用語が多く使われており、工数や材料の単価が明細書に書かれていても、それが適正あるかどうかを判断することが一般の方には極めて難しい内容になっていることが多々あります。(賃借人の情報開示、説明責任)
  3. 指定業者の見積りの中には、現地調査を行わず図面上だけで必要な材料を計算している場合があります。
    しかし、図面だけでは判断しづらい修復修繕、電気その他設備の復旧工事などは状態により工事が不要となることがあり得ます。十分な現地調査による査定が行われていない結果、不要な見積項目が入ってしまい、余分な金額負担をしていることが実際にはとても多いのです。
  4. 賃貸借契約書やビルの貸方基準で共用部(エレベータホールやトイレ等)とされているスペースやビル本体の躯体等に関わる工事で、借主側(テナント)が工事費用を負担しなくても良い箇所についても原状回復費の見積りに含まれているケースも多くあります。

各専門分野で活躍するプロフェッショナルチーム

RCAA(原状回復費・適正化協会)では、案件ごとに各分野のプロフェッショナル(当協会の業務会員)によるプロジェクトチームを組み、それぞれ専門家の視点で、査定やコンサルティングを行っていきます。
一級建築士、一級建築施工管理技士、一級電気工事施工管理技士、、電気その他建築設備士、宅地建物取引主任者、弁護士、不動産鑑定士など有資格者の専門家が業務会員となっております。

賃貸借契約書、ビルの貸方基準、館内規則(ビル運用のルール)などを分析し、工事区分をしっかりと確定した後、原状回復対象から除かれるべき柱や窓の面積、蛍光灯、空調などを個々にチェックする等、精度の高い査定をいたします。
また、工事内容や工期の長さで変動してくる人工(人件費)についても、職種ごとの相場や過去の実績から適正な費用を割り出します。

当協会の業務会員には1,000社以上の査定実績があり、ビルのグレードにあわせた工事単価などもデータベース管理されていますので、適正な工事単価であるとする根拠を示すことが可能です。

また、グレードの高いビルはグレードの高い部材を使用していることが多いなど、単純に単価を下げることを優先することで、ビルのグレードに対して不適切となる査定は行いません。ビルオーナーの立場にも立って、対象ビルのグレードも保つ配慮も必要です。
貸方側(ビルオーナーや指定業者)と協議を行い、借方側(テナント)と双方が合意できなければ話が進みません。適正価格を、根拠をもって、ビルオーナー側の移行にも配慮しつつ提示することが、双方に最も効果的なサポートであると考えます。

どうしても貸方側(ビルオーナーや指定業者)と折り合いがつかない場合など、必要に応じて特別損耗復旧のご提案をさせていただくなど、リカバリー手法も備えていますのでご安心ください。

交渉サポートについて

ビルオーナーとの関係性を崩さずに、テナント様の業務負担がないように交渉サポートを進めてまいります。また、契約書などの機密情報の取り扱いにも厳重な管理をしており、秘密保持契約(NDA)も結びますのでご安心ください。

費用について

お困りごと、お悩みなどございましたら、お気軽にご相談ください。ご相談、原状回復工事費用の適正査定は無料です。
全国どこでも対応可能です。電話やメールなどを使用し遠隔でのご対応もできます。北海道から沖縄まで各都道府県で実績があります。地方だからできない、交通費が別途かかるなどのご負担はありませんのでご安心ください。