「原状回復」「B工事」適正査定とは、見積内容をミエルカすること
住宅の原状回復の指針・基準として、国交省47都道府県が推薦する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」再改訂版があります。不動産の売却を検討する時は、不動産会社に土地建物の査定を依頼します。
指定業者以外施工不可の「原状回復」「B工事」見積りを適正価格で発注したい、それは民法で保障された借主正当な権利です。
その正当な権利を日本で初めてミエルカした会社が一般社団法人RCAA協会 です。その査定書（Assessment）を「原状回復適正査定書」「B工事適正査定書」と業界では呼ばれるようになりました。
適正査定とは？ミエルカするとは？
指定業者という実質独占が認められている借地借家法は日本だけです。これは貸主責任において安全・安心を借主に提協する義務を負っているからです。そのうえ、建物維持管理、BM（ビルマネジメント）、建築基準法、消防法でも事細かく規制されています。また、家賃の債務不履行を担保するため預託金（敷金）の一律12カ月など、公正でもフェアでもありません。
【高い理由】
- 原状回復範囲、工事面積（原状回復範囲を逸脱）
- 重層請負構造
- 指定業者による独占的地位
上記3事項について、指定業者見積書、契約書、特約、図書、工事区分表、仕上表を基に原状回復・B工事の見積条件書を作成します。その見積条件書を基準に工事項目を作成し、単価は建築資材＋労務費＋施工管理費の直接工事費に仮説準備費用、諸経費、会社経費を加える積算方法で出します。国交省、都道府県の入札と同じ方法です。
これを適正査定と定義しております。仮説準備、直接工事、諸経費、会社経費、建築資材、労務費、施工管理費全てを明確にする証を「ミエルカ」と呼んでおります。
この査定書がなければ、協議の基準「エビデンス」となりません。
「自社交渉したいのですが？」
「交渉後受諾していただけますか？」
クライアントからこのような要望があります。
弁護士より、裁判に提出する資料として適正査定依頼もあります。そのようなケースですと図書修正証人尋問まで対応しますので、見積総額の3%程度の査定費用を請求させて頂いております。
最近ですと、資産除去債務の原状回復見積計上金額相違の紛争前解決のための適正査定依頼が増えております。
実例抜粋3件 「原状回復適正査定の力」
■ 実例を見る
原状回復義務履行は敷金返還請求権に直結します。初回見積よりご相談のケースですと、私達アドバイザーも業務がやりやすいためアドバイザリー契約はクライアントによりメリットある内容にしております。
詳しくは適正査定書（目論見書）を参照のうえ、担当アドバイザーにご相談下さい。
適正査定会社を選ぶ７つのポイント
ズバリ資料開示、指定業者見積書、契約書、特約、工事区分、仕上げ表、原状確定図書、原状変更図書の開示です。
この資料がないと、どんな専門家でも適正査定書は作成できません。適正査定書により原状回復費用、敷金がいつ・いくら返還されるかまで事前に予測がたちます。
一番重要な事項は、借主としての立場から「見積条件書」を作成できることです。それは賃貸契約書をはじめ、改正民法まで理解して法務根拠のある見積条件書でなければならないのです。そのうえで下記7つのポイントを質問し、確かめて下さい。
７つのポイント
- 原状回復・B工事の範囲、面積のチェック
- 施工体制、管理体制
- 査定書の費用根拠の明確化
- 実績・実名で確かめる
- 法令順守
- 費用対効果
- リスク回避
この7つのポイントを必ず質問のうえ明快にして下さい。無料査定といえども、できましたら面談で話を聞いて下さい。業務依頼（アドバイザー契約書締結）までには必ずアドバイザーと面談して下さい。士業としてリスクについての説明義務を履行することは私たちの責任です。
米英では、私たちの業務をアドバイザー業務と定義しております。査定書のターゲットブライスで合意するパフォーマンスを「Power of Agent」代理人の力と表現しております。
※他社との比較にチェックリストをご活用ください。
※下記もぜひご覧ください。
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