はじめに――その不動産価格には、どんな根拠があるのか

不動産の価格が上がる。金利も上がる。建物を維持する費用も上がる。けれども、買う人、借りる人の財布は、それに追いついているのでしょうか。

私は、不動産のニュースを見るとき、まずこの点を考えます。「都心だから上がる」「インフレだから買っておいた方がよい」。説明としては分かりやすい。しかし、大きなお金を動かす判断を、その言葉だけに預けることはできません。住むための住宅であれば暮らしを支えられるのか。投資であれば費用を払った後に収益が残るのか。数字の背景まで確かめたいものです。

RCAA協会が大切にしているのも、費用や条件の根拠を明らかにし、納得して判断できる情報を届けることです。今回はその視点を、住宅購入と不動産の保有にも広げてみます。日々の暮らしや資産の選択に関わる情報は、専門家だけのものではありません。

不動産の専門家・牧野知弘氏とエコノミスト・永濱利廣氏の対談、および牧野氏の関連動画では、金利上昇による市場の変化が語られています。本記事では、その議論を手がかりに、日銀と国土交通省の公表資料、条件を明示した試算を組み合わせて、これからの判断に必要な視点を整理します。

この記事で押さえたい3つのポイント

• 金利上昇は、住宅ローンの負担だけでなく、不動産と他の投資先との比較にも影響する。
• 売り出し価格、成約価格、在庫は異なる指標。同じ物件の値下げ率とは区別して読む。
• 購入価格に加え、維持費、修繕計画、賃貸需要、将来の売却可能性を確認する。

1．金利上昇で変わるのは、借入負担だけではない

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレートのオーバーナイト物を1.25％程度で推移するよう促す方針を決定しました。新方針は9月24日から適用されています。6月には1.0％程度への引き上げを決めており、不動産を考える際にも資金調達条件の変化を織り込む必要があります。

決定時期	無担保コールレート〈翌日物〉の誘導水準
2024年3月	0〜0.1％程度
2024年7月	0.25％程度
2025年1月	0.5％程度
2025年12月	0.75％程度
2026年6月	1.0％程度
2026年9月	1.25％程度

注：決定時期を示したもので、住宅ローンの適用金利ではない。各変更の適用日は公表文を参照。
出典：日本銀行・2025年2月講演資料、2025年12月の決定、上記2026年の決定資料。公表値から編集部作成。

政策金利と住宅ローンの金利は同じではありません。実際の借入条件は金融機関、商品、借入期間、審査条件などによって異なります。そのため、ニュースで見た利上げ幅を、そのまま自分の返済額に当てはめることはできません。

それでも、金利が上がれば、同じ借入額でも利息負担が増える方向に働きます。住宅を買う人は、現在の金利で払えるかに加え、収入が増えない場合や生活費が上がる場合にも返済を続けられるかを考える必要があります。

投資家には、もう一つの変化があります。借入れを利用しない人でも、債券など他の資産の利回りが高くなれば、不動産に求める収益の水準を見直します。売却に時間がかかり、管理や修繕も必要な不動産を、どの条件なら保有するのかという比較です。

永濱氏は対談で、こうした投資先の選択の変化を指摘しています。ただし、債券にも発行体の信用リスクや価格変動があり、どの商品でも不動産より安全という意味ではありません。比較する際は、利回りだけでなく、費用、換金性、リスクをそろえて見ることが大切です。

2．同じ家賃でも、求める利回りが変われば価格は変わる

不動産投資の価格と収益の関係は、単純な試算で見ると理解しやすくなります。年間の家賃収入が450万円で変わらない物件について、投資家が求める表面利回りを変えた場合、計算上の購入価格は次のようになります。

想定する表面利回り	計算上の購入価格	3％の場合との比較
3.0％	1億5,000万円	基準
4.0％	1億1,250万円	25.0％低い
5.0％	9,000万円	40.0％低い

計算式：購入価格＝年間家賃収入÷表面利回り。空室、管理費、修繕費、税金、取得費、借入利息を含まない単純試算。市場価格や値下がり率の予測ではない。編集部作成。

ここで重要なのは、「金利が1％上がれば物件価格が25％下がる」という関係を示しているわけではないことです。金利上昇と投資家が求める利回りの変化は一対一ではなく、実際の価格には立地、賃料、需給、建物の状態、買い手の事情なども作用します。

一方、家賃収入が増えないまま投資家がより高い利回りを求めれば、価格を見直す必要が生じるという構造は分かります。過去にいくらで売れたかだけでは、現在の購入価格を説明できない場合があるのです。

実務では、表面利回りより一歩進んで、運営費を差し引いた収益と、借入返済後の手元資金を確認します。借入金の元金返済は利息とは異なる性質ですが、現金収支には影響します。帳簿上の利益が出ていても、手元のお金が不足することはあり得るためです。

また、賃料の想定は周辺の募集広告だけで決めない方がよいでしょう。広告の賃料は貸し手の希望であり、その条件で入居が決まったとは限りません。募集期間、空室、成約の事例、入居者の入れ替わりまで確認して、収入の見込みを組み立てる必要があります。

3．売り出し価格と成約価格の差を、どう読むか

牧野氏の動画では、中古マンションの新規登録価格と成約価格の平均に差が広がっていることが、市場の変化として取り上げられています。売り手は強気の価格を維持していても、買い手がその条件を受け入れなければ、取引は成立しません。

ただし、新規登録価格の平均と成約価格の平均は、通常、同じ物件を追跡した数字ではありません。その月に売り出された物件と、その月に契約が成立した物件では、広さや立地、築年数、価格帯が異なります。構成の違いでも平均は動きます。

動画内で紹介された東京都の中古マンション集計では、新規登録価格と成約価格の平均に約30％の差が示されています。ただし、この差を、「すべてのマンションが売り出し価格から3割下がる」と読むのは適切ではありません。本記事では、その数値を最新の市場全体の値下げ率として扱わず、売り手と買い手の価格観を考える論点として紹介します。

市場を読むには、価格に加えて成約件数や在庫、売却に要する期間も組み合わせます。高額物件の割合が増えれば平均価格は上がりやすくなりますし、価格が横ばいでも在庫が増えていれば売り手の競争が強まっている可能性があります。単月の数字だけで結論を出さず、同じ地域・指標の動きを継続して見る姿勢が必要です。

牧野氏は、高値で買い取った転売業者が損失を避けるために値下げしにくいことも指摘しています。売却が進まない間に借入負担が増えれば、資金回収を優先した売却が起こる可能性があります。ただし、これは対談で示された分析であり、個別企業の財務状況や将来の倒産を断定するものではありません。

購入を検討する人にとっては、値下げ表示の大きさより、近隣の類似物件の成約事例と比べて妥当かが重要です。当初価格が高すぎた物件では、大幅に値下げされても割安とは限りません。売り出し期間や値下げの履歴は参考になりますが、価格の根拠を一つずつ確認する必要があります。

4．マンションは、購入価格に加えて保有中の費用で見る

住宅の予算を考える際、ローンの月額返済だけに目が向きがちです。しかし、マンションには管理費と修繕積立金があり、税金、保険、専有部の設備更新なども必要になります。購入時の金額で判断を終えると、保有中の負担を見落としかねません。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、1戸当たり月額の修繕積立金の平均は13,054円でした。平成30年度は11,243円であり、両調査の平均を比較すると約16.1％高い水準です。

指標	2018年度〈平成30年度〉	2023年度〈令和5年度〉
1戸当たり月額修繕積立金の平均	11,243円	13,054円
長期修繕計画上の積立額に対し、実際の積立額が不足しているとの回答	34.8％	36.6％
積立額と計画との差が不明との回答	31.4％	23.5%

注：全国の調査回答に基づく値。月額は使用料等からの充当額を含まない。月額平均と不足状況は設問・回答母数が異なる。両年度の調査対象は同一とは限らず、個々のマンションの値上げ率を示すものではない。2026年の相場でもない。
出典：国土交通省・調査結果資料、両年度の比較資料。公表値から編集部作成。

この平均より高いから不適切、低いからお得とは判断できません。必要な金額は、建物の規模や設備、修繕時期、積立残高などで変わります。確認したいのは、現在の月額と、将来必要になる工事費との整合性です。

購入前には、長期修繕計画、直近の収支、積立金残高、予定されている増額や一時金、過去の工事履歴を確認します。資料がそろわない場合は、何が未確認なのかを明らかにして判断に織り込みます。見えていない費用をゼロとして計算しないことが大切です。

修繕積立金は将来の工事に備える資金であり、個別の修繕工事費と同じものではありません。積立不足には工事費、積立額、実施時期など複数の要因が関わるため、一つの見積もりを見直すだけで解消できるとは限りません。

修繕工事費を検討する際には、総額に加え、工事範囲、数量、仕様、施工条件を確認します。例えば、足場などの仮設費を含むのか、下地補修がどこまで見込まれているのか、工事中の生活への配慮はどうなっているのか。同じ工事名でも条件が違えば、価格の単純比較はできません。必要な修繕を削って目先の費用を下げると、後の負担につながる可能性もあります。

マンションの修繕・修復工事費、その見積もりは適正ですか？

RCAA協会では、マンションなどの修繕・修復工事費の適正査定を行っています。工事範囲・数量・仕様・施工条件を確認し、見積内容と費用の妥当性を専門的な視点から検証します。

管理組合や建物オーナーの皆さまが、必要な品質を確保し、納得して工事を進めるために。見積もりに疑問がある場合は、RCAA協会へご相談ください。

※査定は工事費の削減を保証するものではありません。

5．住宅ローンは「今の返済額」から一歩先を確認する

変動金利か固定金利かという選択にも、全員に共通する正解はありません。固定金利は契約した条件の範囲で返済の見通しを立てやすく、変動金利は将来の金利変化の影響を受けます。適用金利、固定期間、手数料、借換え条件、家計の余力を合わせて比較する必要があります。

特に、毎月の返済額が変わっていないから負担も変わっていない、とは限りません。一部の変動金利・元利均等返済の商品には、返済額を一定期間据え置く5年ルールや、返済額の見直し時に、新しい返済額を従前の125％以内に抑える125％ルールがあります。それでも金利が上がれば返済額のうち利息の割合が増え、元金の減り方が変わります。適用の有無は金融機関や商品、返済方式で異なります。

すでに借りている人は、適用金利、残高、返済額の見直し時期を確認し、借入先に今後の試算を依頼するとよいでしょう。繰上返済や借換えは、手数料や手元資金の減少も含めて比較します。生活費や緊急時の資金まで返済に回してしまうと、別のリスクを抱えることになります。

新たに買う人は、金利上昇に加え、教育費、退職後の収入、管理費などの増加も重ねて見ます。審査で借りられる上限は、家計が無理なく返せる上限とは限りません。値下がりを待つ間に金利や必要な住居費が変わることもあるため、物件価格だけを切り離して購入時期を考えない方がよいでしょう。

6．調整期に見極めたい、需要・建物・将来の選択肢

価格上昇への期待が薄れると、物件の価値を支えるものが改めて問われます。ここでいう価値は、立地の知名度だけではありません。どのような人が住み、借り、将来買う可能性があるのかという具体的な需要です。

牧野氏は関連動画で、地域の転入・転出など、人の出入りを確認する重要性を挙げています。人が動く地域では住宅の需要や取引が生まれやすいという見方です。ただし、人の入れ替わりが多いことだけで、価格上昇や投資成果が保証されるわけではありません。世帯構成、住宅供給、競合物件、駅や仕事先へのアクセスなども合わせて確認します。

建物については、築年数の新旧に加え、必要な修繕を計画的に実施しているか、管理の意思決定が機能しているかを見ます。室内がきれいに改装されていても、共用部や設備の更新状況まで分かるわけではありません。住戸の見た目と建物全体の状態を分けて確かめることが必要です。

将来の選択肢も重要です。転勤、家族構成の変化、介護などで、売る・貸すという判断が必要になるかもしれません。そのときの需要を想像できるか、借入残高と売却費用を考えたときに対応できるか。購入時から出口を考えることは、投資家だけの課題ではありません。

確認する項目	住むための購入	投資目的の購入
需要・立地	通勤、生活環境、家族の将来	入居者像、成約賃料、競合供給
総負担・収支	返済、維持費、生活費との両立	空室・運営費・修繕・返済後の手元資金
建物と管理	修繕履歴、計画、積立状況	設備更新費、管理状況、収益への影響
価格の根拠	類似物件の成約事例と条件差	収益力と取得・売却費用を含む検証
将来の選択肢	売却・賃貸への転換可能性	保有期間、売却先、借入残高

注：編集部作成の確認表。個別の購入・投資を推奨するものではない。

7．相場を待つ間にも、準備できることがある

対談では、購入を急がず資金余力を確保する投資家の姿勢が紹介されています。ただし、半年後や1年後に必ず安くなると受け取るべきではありません。金利、賃料、供給、経済情勢が変われば、市場の動きも変わります。

市場全体が弱くても希望する物件が安くなるとは限らず、逆に平均価格が上がっていても条件の合う物件に出会うことはあります。待つ場合は、希望条件と予算、比較対象となる物件を整理し、どの条件なら検討を進めるかを決めておくと、ニュースの印象だけで判断が揺れにくくなります。

住むための住宅であれば、暮らしの必要性も大切です。購入を先延ばしする間の賃料、通勤時間、住環境も含めて考えます。相場の底を当てることにこだわりすぎず、必要な資料がそろい、無理のない総負担で保有できるかを確認することが現実的です。

投資の場合は、条件を厳しめに変えても収支が成り立つかを検証します。家賃が想定ほど上がらない、空室が長引く、修繕費が増えるという場合です。売却益を得られなくても保有を続けられるかまで見ると、価格上昇への期待に依存した計画かどうかが分かりやすくなります。

おわりに――納得できる根拠を持って、不動産と付き合う

「これから上がるのか、下がるのか」。気になるのは当然です。けれども、その答えだけで暮らしや資産の判断を決めるのは、少し危ういと思います。上がっても支払いが続かなければ困ります。安く買えても、必要な修繕ができなければ建物の価値は守れません。

私は、金額には理由が必要だと考えています。購入価格にも、賃料にも、工事費にも。それがどの条件から積み上がっているのかを確かめて、初めて納得した判断ができます。

RCAA協会は、建築・設備などの専門的な知見に基づき、工事内容と費用の根拠を確認する適正査定に取り組んでいます。価格の妥当性を明らかにすることは、必要な品質を確保し、限られた予算を有効に使うための土台です。

RCAA協会では、マンション共用部の修繕・大規模修繕の工事費についても、適正査定に対応しています。工事内容と資料に基づき、費用の妥当性を確認します。査定は費用削減を保証するものではなく、必要な品質を確保したうえで、納得できる判断を支えるためのものです。

Newsプラスでは、こうした費用の問題に加え、暮らしや事業の判断に役立つ情報もお届けしていきます。金利のある時代だからこそ、数字に急かされず、その背景を確かめる。その一手間が、将来の選択肢を守ることにつながると考えています。

よくある質問

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本記事は一般的な情報提供を目的とし、個別の投資・売買・融資・税務・法律上の助言ではありません。出演者の見解は将来の価格や成果を保証するものではなく、掲載した試算も特定物件の評価ではありません。制度・金利・サービスの適用条件は、関係機関や専門家に確認してください。

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出典・参考資料

• 日本銀行：「金融市場調節方針の変更について」（2026年6月・9月）
• 日本銀行：「2025年2月講演資料」「金融市場調節方針の変更について」（2025年12月）
• 国土交通省：「令和5年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」
• 国土交通省：「平成30年度・令和5年度マンション総合調査の比較資料」
• 三菱UFJ銀行：住宅ローンの5年ルール・125％ルールに関する解説

参考動画

• 楽待：日銀利上げと不動産への影響／牧野知弘氏・永濱利廣氏
• CROSS DIG 不動産：転売業者・金利・相続による市場変化
• ブルーモ証券：都心中古マンション市場と購入タイミング

動画の議論をもとに独自に構成し、公式資料と編集部試算を補足しています。出演者が本記事やRCAAのサービスを推奨・監修しているという意味ではありません。

修繕・修復工事の見積もりに、納得できる根拠を

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※対応範囲は資料・工事内容を確認のうえご案内します。費用削減を保証するものではありません。

投稿者プロフィール

萩原 大巳理事

【協会会員】株式会社スリーエー・コーポレーション　代表取締役CEO
・ワークプレイスストラテジスト
・ファシリティプロジェクトマネージャー

オフィス移転アドバイザーとしての実績は、600社を超える。原状回復・B工事の問題点を日経セミナーで講演をする。日々、オフィス・店舗統廃合の相談を受けている。オフィス移転業界では、「ミスター原状回復」と呼ばれている。

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