ワークプレイスと賃貸借事情@上海◆中国編◆

2021.07.08

上海物語ーワークプレイスと賃貸借事情

冒険家の楽園・港町「上海」

上海は長江デルタの河口域の南側に位置する、海に面した中国を代表する国際都市です。6000年ほど前にはすでに陸地で、古くから人が住んでいたといわれています。春秋戦国時代(紀元前770年~紀元前221年)には、長江周辺には呉・越・楚といった大国が広い領地を誇っていました。この頃の上海周辺は戦国時代の春申君(楚の宰相・黄歇)に与えられた土地であったため、「申」と呼ばれていました。

「上海」の文字が歴史上に現れるのは、唐の時代(618年~907年)に入ってからです。黄浦江(こうほこう:上海市内を流れる川)流域に「華亭県」が設置され、「上海浦」という村が誕生しました。宋の時代に入る頃には、この村は「上海鎮(鎮=防衛や経済面で重要な土地に派遣された軍)」となって、商業の港として栄えます。長江の河口、複数の川が流れ込むデルタ地帯にあった上海は、代々の統一王朝の都からは遠く離れていましたが、外洋と行き来しやすい地形であったため重要な港として注目されていました。

18世紀、上海が位置する揚子江(長江)河口はすでに物資が各地から集まる場所となっており、発展を遂げていました。この土地の更なる発展の契機となったのは、1840年に起きたイギリスとのアヘン戦争でしょう。この戦争は圧倒的な海軍力を持つイギリスの勝利に終わり、南京条約を締結しました。そして、イギリス租界と呼ばれるイギリス人の居留地が作られ、アメリカやフランスもこれに続きます。皮肉にもこのことがのちの上海の繁栄を築くことになりました。また、日本人移住者も増え、人口は最終的に10万人を超したと言われています。当時、上海の「虹口」地区には「成功」という夢を求めて、多くの日本人が集まり、やがて大きな日本人街、日本租界が現れました。しかし、日中戦争や第二次世界大戦の混乱のなか、各国の様々な思惑のもと、上海租界は中国に返還され、「国際的な魔都」と呼ばれたその姿を失っていきました。

 

中国の開発戦略に左右された「上海」

中華人民共和国建国以降の毛沢東政権のもと、開発戦略は「均衡型発展」が基本でした。1950年代では、原材料の産地と消費地を近接すること、地域格差の是正、そして、国防安全という3原則に立って工業化を進めていきました。しかし、1960年代以降、中ソ間のイデオロギー論争がエスカレートし、ベトナム戦争が絡む中米の対立を背景に、中国を取り巻く国際環境は大きく変わっていくことになります。これにより、上海の沿海都市としての経済的立地の優位性は無視され、国防上の理由から中国の地域戦略は内陸重視型の戦略にシフトされていきました。これは毛沢東氏が1964年6月に打ち出した「三線建設」と呼ばれる戦略的な内陸地域の整備計画に象徴されています。そして、1978年末に打ち出された鄧小平の「先富論」に基づく改革・開放政策により、中国の地域開発戦略は均衡型発展から非均衡型発展へと転換していきました。1984年、中国共産党中央・国務院は鄧小平の談話を『沿海部分城市座谈会纪要(沿海部分都市座談会紀要)』(中发[1984]13号)として公表します。これにより、上海、天津、大連などの14の沿海都市を開放し、経済技術開発区(以下、開発区)を設立すると報じました。そして、この開発区に財政、税制、関税・通関制度、産業育成などの面で優遇措置を与えました。その後、これらの都市は相次いで開発区を設立し、外資誘致および輸出促進の政策を押し進めていくことになります。

1992年の鄧小平の「南巡講話」のあと、中国はT字型発展戦略を打ち出しました。T字型とは、Tの上の「―(横棒)」が東部沿海地域を、下の「|(縦棒)」は内陸方向へ、を示しています。東部沿海地域の発展から西部大開発(内陸)へ、そして、東北振興へと繋げていくのが戦略的な狙いでした。このT字型発展戦略が打ち出された背景は2つあると考えられます。1つは、東西間に生じた経済格差の解消に政治的な配慮が必要であり、もう1つは、沿海の輸出志向型の経済発展だけでは十分に内陸地域へ工業化を誘発できず、そのためには補完的な発展戦略が必要であったことです。

先の沿海開放地域と長江が交わる場所が上海です。このT字型発展戦略のもとで、揚子江(長江)沿岸都市が開放され、上・中・下流域には、各地域の大都市を中核とする経済圏が形成されました。それらは「上海、蘇州、無錫などの都市を中心とする揚子江下流域経済圏」「武漢、宜昌など湖北省、湖南省の都市を中心とする揚子江中流域経済圏」「重慶、攀枝花など四川省の都市を中心とする揚子江上流域経済圏」の3つの経済圏です。

この発展戦略のもと、上海は改革開放政策を牽引する都市として指名され、再び注目を浴びることになりました。そして、現在、上海は巨額の外国資本を引きつけてめざましい発展を遂げており、その中でも浦東新区は中心的な役割を果たしています。この地区は中国語で「竜の頭」と表現されており、経済開発を先導する役割を任され、開発区ではありませんが、開発区同様の政策的な優遇が受けられます。

 

東方明珠(東洋の真珠)「上海」

1994年に新しいテレビ塔「東方明珠」が浦東新区に建てられ、やがて上海の改革開放、経済発展のシンボルとなりました。この浦東新区は上海市全体のGDPの2割を占め、外資導入額が市全体の半分を占めています。開発区で種々の優遇政策が実施され、1200社余りの日本企業が進出しています。陸家嘴金融貿易地区では、金融、貿易、サービス産業が集まり、上海証券交易所や上海不動産センター、中国人民銀行上海分行など中国を代表する金融機関や香港上海銀行など外資系金融機関が軒を連ねています。金橋出口加工区には、付加価値の高い製品を生産・輸出する企業が集積し、NEC、シャープ、GM、コダック、シーメンスなどが進出しています。外高橋保税区は、総合的な自由貿易区であり、輸出加工、保税倉庫、管理センターが集まっています。企業としては、IBM、HP、モトローラ、インテル、フィリップス、日立製作所、京セラなどが進出しています。そして、張江ハイテクパークでは、バイオ、医学、電子などの研究開発型企業の団地を有し、フランスのアルカテルやヴァレオ、日本からは協和発酵キリン、第一三共などが進出しています。

 

上海の街

 

ワークプレイス「上海」

上海の賃貸オフィスは、主に、陸家嘴路地区、上海南京東路商業地区、上海淮海中路商業地区、虹橋エリア天山商業地区、ダウンタウンエリア中山公園商業地区、ダウンタウンエリア上海南駅商業地区の6つの地区に集中しています。上海の賃貸オフィス物件の賃料と管理費は別々で表示されており、賃料には、管理費が含まれていないのが一般的です。賃料は「1日当たり1㎡何元」と、管理費は「1ヶ月当たり1㎡何元」と表示されます。各物件の賃料は同じ建物内であれば、あまり差はありませんが、管理費は立地する階数、同じ階でも立地する位置、方角、採光性などによって物件ごとに異なり、その差はかなり大きくなっています。このように賃料のみでは掴めないのが上海の賃貸オフィス相場の特徴と言えます。これに加えて、契約時に、敷金を1ヶ月分程度と3ヶ月分の前家賃を支払います。そして、賃貸オフィスを退去する際に、オーナーから一応は原状回復を求められますが、日本ほど厳密ではないようです。原状回復の費用負担は賃貸契約を仲介した不動産業者と相談するようになっており、よほどのことがない限り敷金は戻ってくるようです。

 

浦東地区中心街―陸家嘴路(ルージャーズイ)

陸家嘴路地区は浦東、つまり黄浦江の東側に位置しています。ここは上海の賃貸オフィス市場では最も人気のあるエリアです。このビジネス地区には合計157のオフィスビルが林立し、生命保険ビル、中栄ヘングルイ国際ビル、上海中国商人ビル、ワールドプラザ、華能ユナイテッドビル、シミックビル、新上海国際ビル、華夏銀行ビルなどの人気物件があります。この地区のオフィスの平均賃料は1日あたり5.66元/㎡で、日本の坪単価に換算すると、一坪約9、500円/月になります(1元=約17円)。コロナ禍の影響で賃料は前年比で約20%下落していますが、オフィスの販売価格は83、593元/㎡と前年に比べ1.3%上昇しています。

 

物件の相場:新上海国際ビル(住所:上海市浦東南路360号)

このオフィスビルは47階建て、建築面積は81、000㎡、床面積は6、781㎡、標準階高は4.00m、駐車場は地上に80台、地下に180台あります。テナント募集中の賃貸物件は52件で、平均賃料は1日当たり5.88元/㎡、管理費は月額28元/㎡です。

 

参照:https://news.3fang.com/bj/2021-01-18/38397335.html (アクセス日:2021年6月15日)

 

南京東路エリア

上海南京東路商業地区は、旧イギリス租界、外灘とも呼ばれ、バンドの西側(黄浦江西岸)の地区に位置する、上海で最も有名な観光エリアと言えます。この地区は常に賃貸オフィス市場の人気ランキングで上位につけており、75のオフィスビルがあります。ジュンリンプラザ、華城ビル、中府ビル、東海商業センター、アジアビル、海通証券ビル、オーシャンビルなどのオフィスビルは人気が高くなっています。この地区のオフィスビルの平均賃料は1日当たり4.98元/㎡で、日本の坪単価に換算すると、約8、400円/月になります(1元=約17円)。賃料は前年比で20%の下落となっています。

 

物件の相場1:海通証券ビル(住所:上海市広東路689号)

この物件は38階建て、建築面積は70、899㎡、床面積は5851㎡、標準階高は3.85m、駐車スペースは地上1台と地下200台です。デベロッパーは上海古源不動産開発有限公司、不動産管理会社は上海古海不動産管理有限公司である。テナント募集中の物件は21件、平均賃料は1日当たり5.64元/㎡、管理費は月額25元/㎡です。

 

物件の相場2:アジアタワー(住所:上海市九江路663-669号)

この物件は21階建て、建築面積は25、000㎡、床面積は860㎡、標準階高は3.10m、駐車スペースは地上20台と地下120台です。デベロッパーは上海成雅不動産開発有限公司、不動産管理会社は福客不動産管理有限公司です。テナント募集中の物件は15件、平均賃料は1日当たり4.70元/㎡、管理費は月額27元/㎡です。

 

参照:http://k.sina.com.cn/article_2603857891_9b33b7e302001hzrl.html (アクセス日:2021年6月15日)

 

ビジネス中心地:淮海路(わいかいろ)&虹橋(にじばし)エリア

上海淮海中路商業地区は、旧フランス租界に位置し、お洒落なカフェやレストランが立ち並ぶ新天地に隣接しています。この地区は、上海では最も家賃の高い地区と言われています。この地区のオフィスビルの平均賃料は1日当たり5.9元/㎡で、日本の坪単価に換算すると、約9、960円/月になります(1元=約17円)。コロナ禍での賃料下落率は他の地区に比べて低く、1割減に留まっています。オフィスビルの販売価格は138、371元/㎡で前年比2.0%の上昇となりました。この地区の人気物件としては、上海プラザ、香港新世界タワー、香港プラザオフィスタワー、蘭生大廣ビル、淮海国際プラザ、申能国際大などが挙げられます。

 

物件事例1:香港新世界タワー(住所:上海市淮海中路300号)

この物件は60階建て、建築面積は64、198㎡、床面積は9、900㎡、標準階高は3.10m、駐車スペースは地上312台と地下326台です。デベロッパーは香港新世界不動産管理有限公司です。募集中の物件数は72件、平均賃料は1日当たり7.81元/㎡、管理費は月額32元/㎡です。

 

物件事例2:蘭生大廣ビル(住所:上海市淮海中路2-8号)

この物件は40階建て、建築面積は59、273㎡、床面積は3、873㎡、標準階高は3.50m、駐車スペースは地下220台です。デベロッパーは上海蘭生不動産工業有限公司、不動産管理会社は上海蘭生物産業管理有限公司です。テナント募集中の物件は19件、平均賃料は1日当たり5.74元/㎡、管理費は月額29元/㎡です。

 

参照:http://k.sina.com.cn/article_2603857891_9b33b7e302001i5by.html (アクセス日:2021年6月15日)

 

ビジネスエリア:虹橋・天山エリア

上海天山商業地区は、上海虹橋国際空港に近く、日本人ビジネスパーソンに人気があります。この地区のオフィスビルの平均賃料は1日当たり3.00元/㎡、日本の坪単価に換算すると、約5、060円/月(1元=約17円)です。家賃の相場はコロナ禍の前に比べて約7%下落しています。一方、オフィスビルの販売価格は65、845元/㎡で安定しています。この地区には30のオフィスビルがあり、捷运大厦(MRTビル)、天山ビル、SOHO天山プラザ、虹橋国際ビル、太陽広場(サンプラザ)などが人気があります。

 

物件の相場:サンプラザのオフィスフロア(住所:上海市西安路88号)

この物件の建築面積は64、582㎡、床面積は1、300㎡、標準階高は3.00m、駐車スペースは地上1台と地下23台です。デベロッパーは上海愛民民間投資有限公司、不動産管理会社は上海永連不動産管理有限公司です。テナント募集中の物件は12件、平均賃料は1日当たり3.00元/㎡、管理費は月額21元/㎡です。

 

参照:https://www.360kuai.com/pc/932303bd50b71f9c3?cota=3&kuai_so=1&sign=360_57c3bbd1&refer_scene=so_1 (アクセス日:2021年6月15日)

 

ダウンタウン:中山(ちゅうざん)公園エリア

上海の北西に位置する中山公園商業地区はオフィス街ですが、住宅地としても人気が高くなっています。この地区のオフィスビルの平均賃料は1日当たり4.42元/㎡で安定しています。坪単価に換算すると、一坪約7、460円/月です(1元=約17円)。このエリアでは、華敏翰尊国際、緑地商務ビル、BW国際企業会館、大衆金融ビル、華寧国際プラザなどが人気物件となっています。

 

物件の相場:華寧国際プラザオフィス棟(住所:上海市宣化路300号)

この建物の階数は28階で、建築面積は64、922㎡、床面積は1、300㎡、標準階高は3.45m、駐車スペースは地上50台と地下100台です。デベロッパーは上海華寧不動産有限会社、不動産管理会社は上海古北不動産管理有限公司です。テナント募集中の物件は15件、平均賃料は1日当たり4.12元/㎡、管理費は月額23元/㎡です。

 

参照:https://www.360kuai.com/pc/96b5c9ddfbd44584b?cota=3&kuai_so=1&sign=360_57c3bbd1&refer_scene=so_1 (アクセス日:2021年6月15日)

 

ダウンタウン:上海南駅エリア

上海南駅商業地区は、上海南駅の再開発地区に位置します。オフィスビルの平均賃料は1日当たり3.82元/㎡で、日本の坪単価に換算すると、一坪約6、450円/月になります(1元=約17円)。上海市内のビジネス賃貸エリアで唯一賃料が上昇傾向にある地区です。

 

物件の相場:元中工業団地のオフィス(住所:上海市紅梅路2071号)

この建物は6階建てで、建築面積は21、000㎡、標準階高は5.00米、駐車スペースは地上20台と地下100台です。不動産管理会社は上海長河不動産管理有限公司です。物件掲載数は11件、平均賃料は1日当たり3.4元/㎡、管理費は月額6元/㎡です。

参照:https://news.3fang.com/bj/2021-02-04/38453264.html (アクセス日:2021年6月15日)

 

新しい時代の魔都・上海

上海は、2010年、世界189か国が参加した、史上最大の万国博覧会・上海万博を開催し、世界の人びとに改めて、上海が中国を代表する国際都市だと印象づけました。2016年には上海ディズニーランドが開園し、上海は経済面だけではなく、レジャー面でも充実してきていると言えるでしょう。世界の各都市と同様に、上海でも新型コロナのパンデミックの影響で厳しい状況が続いていますが、2020年、外国からの投資は予想に反して、前年比6.2%増の202億ドルという高い水準を記録しました。ポスト・コロナを見据え、上海への世界からの投資は活発化しています。

2021年に「第14次5か年計画」がスタートし、上海は新たな発展段階を迎えています。政府は「新常態(ニューノーマル)」という新しい概念のもと、新たな資源配置、イノベーション、「高端(ハイエンド)産業」の強化などに着手し、これまで政府が設定していた国際経済、金融、貿易、海運4分野の戦略的発展目標に「バイオ医薬品産業」を加えました。既に、上海は中国国内のバイオ医薬品産業イノベーションの主要拠点であり、2020年のこの産業の規模は6千億元(10兆2000億円、1元=約17円)を超えています。中国経済をリードする上海は、今後も持続可能な発展に向けて更なる進化を遂げていくでしょう。

上海市の公式統計[1]によれば、2018年上海に住む外国人は約17万人で、国籍別では日本人が約3万人[2]と最も多くなっています。「新しい時代の魔都・上海」には、昔のように、世界中から企業や人が吸い寄せられています。

[1] 参照:http://tjj.sh.gov.cn/tjnj/nj19.htm?d1=2019tjnj/C0211.htm

[2] 日本の統計では、直近では上海在住の日本人は約4万人となっています。参照:https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/tokei/hojin/index.html

 

記事作成者

 

陸 亦群先生陸 亦群(りく・ゆうぐん)

日本大学経済学部・大学院総合社会情報研究科教授。専門領域は国際経済学、開発経済学。日本大学通信教育部を経て、2018年より経済学部に奉職。中国・上海市出身。中高時代は上海外語大付属で学び、1990年に来日。日本大学経済学部卒業、同大大学院経済学研究科博士後期課程修了。博士(経済学)。日本国際情報学会理事。NPO法人RIIT理事。

 

コメント ー日本大学経済学部教授 井尻直彦ー

上海は、国家戦略によるグローバル化をてこに世界の知識や資本を吸収し目覚ましい経済発展を続けています。中国国内からだけではなく、これからも世界の多くの人びとその関心を惹きつけていくことになりそうです。たとえば、中国のハイヤー会社である「滴滴出行(Didi Chuxing/ディディチューシン)」は、昨年、上海市が設置した自動運転実験用道路で蓄積した知識・技術を使い、自動運転タクシーの営業を上海で始めました。ここで開発されたテクノロジーは、これから世界に拡がっていくことになるでしょう。このように、上海には、今後一層、知識集約型産業の集積が進む可能性があり、上海のオフィス需要がさらに高まっていくと考えられます。上海市で賃貸オフィスを選ぶ際には、日本とはルールが異なる点に注意が必要です。退去時の原状回復は日本ほど厳密ではないにしろ、オーナーとの交渉など重要な事項もあり、信用できる仲介業者を選ぶことが大切でしょう。

 

井尻直彦教授井尻 直彦(Naohiko Ijiri)

日本大学経済学部教授,前経済学部長。専門は国際経済学。静岡英和学院大学を経て,2003年より日本大学経済学部に奉職。OECDコンサルタントなどを経験。日本大学経済学部卒業,英国Nottingham大学大学院修士課程(MSc)修了。2019年よりNPO法人貿易障壁研究所(RIIT)を立上げ,理事長・所長を務める。
【NPO法人貿易障壁研究所(RIIT)】https://riit.or.jp
【研究業績】Research map https://researchmap.jp/read0193441
【個人Twitter】https://twitter.com/naoijiri
【個人Facebook】 https://www.facebook.com/naohiko.ijiri.3