B工事適正査定

原状回復義務に関連する契約書の添付資料には「原状回復変更・覚書」のほか、「工事区分表」、「原状回復図面」、「仕様書」などがあります。それぞれの内容をしっかり把握して、本来なら不要なはずの工事までさせられているかもしれません。借主側(テナント)が原状回復義務を行うのは、基本的には入居時に契約した「占有面積範囲内」となります。標準的なオフィスビルの工事区分は「A工事」「B工事」「C工事」と3つに分けられます。区分の呼び方を「ABC」ではなく「甲乙丙」であらわす場合もありますが、意味や考え方は同じです。借主側(テナント)が原状回復を行うのは、3つの区分のうち「B工事」、「C工事」となります。

B工事は、どこまでなのか?

オフィスを入退去時に一番わかりづらいのがB工事です。「どこまでがB工事なのか?」を見極めるには賃貸借契約書、工事区分表、図面等がとても重要になります。
テナントが新たにオフィスへ入居した際、標準仕様の壁や床、天井といった造作をテナントの希望で変更します。他にも事業者の用途によっては法によって消防設備(スプリンクラーなど)の増設が必要になることがあります。こうした建物本来の基準仕様を変更するものを基本的に「B工事」と呼びます。

  1. テナントが作るものに対して、ビルオーナーが作ったものを変更すること。(空調・照明・防災機器など)
  2. ビルオーナーが作ったものをテナントの希望でビルオーナーが変更すること。(サッシ、入口のドアなど、天井材・床材・間仕切りなど)

C工事は、借主側(テナント)が造作したもの

借主側(テナント)が事業用に行った内装工事を「C工事」と呼びます。具体的にはカーペットの変更や部屋を分断する「パーテーション」などです。借主側(テナント)で変更したものですから、退去する時は原状回復の義務が発生します。しかしテナント側の持ち込み資産の収去(撤去)であるため、C工事部分の原状回復は、借主側(テナント)で行うことができます。オーナー側の指定業者が出した原状回復工事の見積もりに「C工事」の内容が含まれていた場合、「ここは自社で行う」と交渉が可能です。

原状回復費の内訳を理解する

原状回復費の内訳はオフィスや店舗などの造作を入居時の状態に戻すための工事費用です。費用の内訳を見ますとビルの構造躯体やエレベータ等の共用部に関する工事(A工事)、借主の希望によりビル仕様に変更を加える工事(B工事)及び専有部内の内装仕上げの一部変更工事や、電話線やLANケーブル等の配線等の工事(C工事)に区分することができます。A工事やB工事はオーナー側の資産に関する工事、C工事はテナント(借主)の資産に関する工事であり、発注方式やコスト算定方式にもテナント側の意見を反映させる余地が十分あります。※ビルによって異なる場合があります。

 

工事区分の考え方

【参考例】※ビルによって異なる場合があります。

区分A工事B工事C工事
内容建築主(ビル側)の費用負担で、建築主(ビル側)の指定する業者が行う工事テナント(入居者)の設計により、A工事部分の変更・増設・移設が生じた場合、 テナント(入居者)の費用負担で、建築主(ビル側)の指定する業者が行う工事テナント(入居者)の設計により、テナント(入居者)の費用負担で、テナント(入居者)の指定する業者が行う工事
設計建築主(ビル側)建築主(ビル側)テナント(入居者)
施工建築主(ビル側)建築主(ビル側)テナント(入居者)
費用建築主(ビル側)テナント(入居者)テナント(入居者)
資産区分建築主(ビル側)建築主(ビル側)

※テナント(入居者)資産となる場合あり

テナント(入居者)

 

 B工事の例
  1. A工事部分に穴を開ける、加工する。
  2. A工事でつけたドアを別の物に交換する。
  3. 防災設備(スプリンクラー、感知器)などを移設したり増やしたりする。
  4. 電気設備の変更や増移設の場合。
  5. ビルによっては、内装工事や電気設備その他工事などがビル側の指定業者がある場合がある。これもB工事と呼ぶ場合がある。
  6. テナントが退去するときは「原状回復工事」として、入居したときの状態に戻す。これもB工事が発生する。

【参考図解】


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退去時のトラブルを避けるためにも、入居申し込みの段階で契約書をビルオーナーに提示してもらい、借主側(テナント)の権利も加味した修正を行ない原状回復義務の範囲を確定させることがよいでしょう。

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