資産除去・環境債務査定

資産除去債務・環境債務の適正価格調査・査定サービス
賃貸借建物などの契約を締結したら、
資産除去債務(原状回復)費用計上からコスト削減!

一般社団法人原状回復費・適正化協会

監事 公認会計士 小田 哲生

資産除去債務とは、何か?

有形固定資産の取得によって生じ、その除去に関して、契約。法令で要求される法律上の義務及びそれに準ずるものをいいます。もし、固定資産に有害物質が含まれている場合に法律等の要求する特別な方法で除去が必要となる場合、その費用も含むことになります。この会計処理が強制的に適用となる会社は、上場会社、上場準備会社、及びその連結対象となる会社などに限られてます。特に他店舗展開を必要とする業界、工場などについては慎重な検討が必要といえます。

 

資産除去債務の対象とは?

法令(環境分野)、契約上(原状回復など)の義務が生じる費用が対象となります。

なお、定期借地権(新法 借地権)の上に建てられた建物等に関して、耐用年数が定期借地期間を上回る場合において、償却期間は定期借地期間が相当と考えられますが、契約満了時において契約が更新される可能性が高い場合には償却期間を耐用年数とすべきという可能性もあります。(今後の定期借地権の契約更新に関する動向などを見極める必要があります。)

費用内容義務の根拠
1土壌汚染状況調査に係る費用
※特殊な事例を除き、浄化費用までは想定されません
土壌汚染対策法
自治体条例
2吹き付けアスベストの調査・対策に係る費用石綿障害予防規則
3現況で使用しているPCB含有機器
※処理待ちで現在、保管されているPCBは、引当金として計上
PCB廃棄物の適正な処理に関する特別措置法
4定期借地や賃貸借建物の契約における原状回復に係る費用定期借地契約
建物賃貸借契約



上記の対象表に記載されてますように建物の解体や修繕のために必要になる費用や、その際に発生する有害物質(アスベスト等)を法律で定められた方法で除去費用などが、資産除去債務として扱われるということです。そして、原状回復工事の費用もこれに含まれることになるのです。この除去費用は、将来の支出なので計上するのが通常困難ですが、当協会の業務会員には専門スタッフが揃っておりますので、調査・適正査定をお任せください。

 

なぜ、資産除去債務を計上しなければならないのか?

資産の種付く・利用に対して将来的なその除却費用を負担しなければならないことが明らかな場合において、その将来的な除却に要する費用はその試算降りように応じて発生したものと認識するのが合理的であると考えられることから、資産除去債務は国際会計基準(IFRS)、米国会計基準(US-GAAP)に続いて日本の会計基準(J-GAAP)でも採用されることになりました。したがって投資家向けに会計情報の開示が求められている上場会社等においてはその計上が強制されています。

(なお原子力発電所のように巨額の除却費用が見込まれるが、その額の見積りが困難であるような特殊事情がある場合は、それらを詳細に注記することによって、計上しないことができるとされている。)

 

資産除去債務の算定

契約や関連法規を踏まえたうえで、除去に必要となる額を合理的に算定することが必要とされます。除去費用は将来の支出なので、割引現在価値で計上することが求められますが、現状では金利は極めて低い水準で推移しているため、現時点で予測される将来支出額が資産除去債務とほぼ同額となります。

なお、合理的な算定を独自に行うことは通常困難であるため、解体業者やリサイクル業者等の処分費用を合理的に見積りできる事業者に算定を依頼することが実務的には行われています。なお、当協会においても特殊なケースを除き算定は可能で、他の見積りよりも引き下げられる可能性がありますので、一度ご相談ください。

 

なぜ、損失額が大きくなるのでしょうか?

オフィス入居時にレイアウト変更「原状変更」工事は、賃借対照表上に資産計上には賃貸借契約に関しては原状変更工事、敷金、保証金、建設協力会などがあります。

原状回復工事は、「資産除去債務算定=原状回復費の算定」ですので、資産から原状回復費を控除する会計基準です。

【損失額が大きくなる理由】

原状回復工事において、賃貸人側の資産「区画形成、電気、その他設備」とつながる損傷、変更がある工事は、すべてビルオーナーの指定業者が実施するため、入居指定、原状回復指定の場合、入札業者と比べますと平均40%以上高額になるケースが多いのです。

  1. 競争原理が働かない
  2. ビル運営のルールによる多重請負構造(重層請負)
  3. 工事範囲、回復方法、施工方法が可視化されておらず、ブラックボックスとなるケースが多い。

上記1、2、3の原因により高額になるケースが多発しております。

 

資産除去債務の適正査定を当協会にお任せください!

当協会の査定者は、宅地建物取引士、一級建築士、各種建築、設備施工管理技士、各種業種の専門家であり、有資格者で業務会員として累計1,000社以上の上場、未上場会社のオフィス店舗の入退去に関わり、日本で唯一無二の存在として、原状回復適正査定を実施してきました。

現在、過去の査定結果はデータベース化され、アベレージ査定が速やかにできる体制となりました。

平均25~45%(減額になります)

平均6%(査定書と発注書の誤差は、6%未満です)

当協会は、借地借家法、建築基準法、ビル管理法(建物維持管理)、消防法、環境設備を考慮、遵守、お客様に適切なアドバイスを実施するため、弁護士、建築士、各種設備士、各種施工管理技士、宅建士をはじめ、各種専門家による仕事連携の協会です。

なお、当協会が関わることによって退去時に想定していた除去費用よりも低い額で立ち退き可能となった場合には、計上していた除去債務の額と実際に発生した費用の差額は、その発生年度の損益として認識することとなります。