居抜きとは？オフィス移転の新しい選択肢とコスト適正化

居抜き退去でコスト削減と環境負荷低減を同時に実現する

アフターコロナの移転新常識｜「クリーン退去」で環境に優しいワークプレイスへ

アフターコロナにおいて、柔軟な働き方を実現する「フレキシブルオフィス」は世界の都市で注目を集めています。2020年以降、民法改正等によって「原状回復」や「B工事」「指定業者制度」の定義がより明文化され、不透明だった日本の賃貸借慣行は公正（フェアー）な取引へと近づきつつあります。

従来の移転は、まだ使える内装を壊して捨てる「スクラップ＆ビルド」の象徴でした。当協会はこの仕組みにメスを入れ、環境負荷の低い「クリーン退去」を提唱します。地球環境への配慮は、今後の企業にとって避けて通れない「責務」です。私たちは「リユース・カスタマイズ・リサイクル」を活用し、企業の財務健全化と持続可能なワークプレイス構築を同時に実現します。

居抜き退去がもたらす革新｜原状回復費用を大幅に削減

「居抜き退去（原状回復義務承継）」とは、価値ある内装や設備を次期入居者へ引き継ぐことで、本来発生する莫大な解体工事費用と廃棄物をゼロに近づける仕組みです。移転計画の初期段階からこの選択肢を検討することで、キャッシュフローの劇的な改善が可能になります。

環境対応（グリーン認証）が企業の命運を分ける

これからのオフィス・店舗選びにおいて、単に「居抜きで安く借りる」こと以上に重要となるのが、建物の環境性能です。

1. 電気代3割の差を生む「グリーン認証」の基準

照明のLED化や空調換気設備の環境対応は、今や必須の要件です。2018年以前の旧式設備と比較すると、最新の環境対応設備（グリーン認証基準）を導入したオフィスでは、電気料金等のランニングコストに3割近い差が生じることがあります。この固定費の差は、長期的な経営において無視できないインパクトとなります。

2. 時代の変化に対応できないリスク

コロナ禍を経て、私たちのワークスタイルやライフスタイルは劇的に変化しました。集約から分散（ハブ＆スポーク）へとワークプレイスの形が変わり、店舗経営でもデジタルトランスフォーメーション（DX）による最適化が加速しています。こうした社会情勢や最新の環境性能へアップデートできない環境は、企業の競争力を低下させる要因になりかねません。

3. カスタマイズによる「再利用」の最適解

「そのままの内装では今のビジネスに合わない」という場合でも、専門知識に基づいたカスタマイズを行うことで、既存設備の価値を最大限に引き出しながら最新のニーズに適応させることが可能です。RCAA協会の専門アドバイザーは、工事区分や建築設備に精通しており、環境負荷を抑えつつ企業の競争力を高めるワークプレイス構築を徹底的にサポートいたします。

成功の鍵は「解約予告通知書」の一文にあり

居抜き退去を成立させ、原状回復費用を最小化するためには、解約予告のタイミングが最も重要です。通知書を提出する際、以下の「一文」を最後に追加してご提出いただくことをお勧めしています。

「ただし、本契約書第〇条（明渡し・原状回復義務）については、原状回復承継を希望する次期テナント（賃借人）の申し込みがある場合、ビルオーナー様とテナント様が協力して次のテナント様を決定するものとする」

この一文が非常に重要であり、成約への大きなカギとなります。これを解約予告通知書に明記することで、賃貸借契約の解釈に柔軟性を持たせ、Webサイト等での物件情報の早期開示が可能となります。その結果、より多くの企業に物件を認知させ、マッチングの可能性を飛躍的に高めることができます。

当協会は、このプロセスのすべてを全面的にサポートさせていただきます。この手続きには複雑な借地借家法が深く関係しますが、当協会の会員には法務・実務に精通した専門スタッフが揃っております。専門スタッフが法的な背景を含め分かりやすくご説明いたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。もちろん、ご相談料は無料です。

実例抜粋3件

企業名	リアルネットワークス(株)	(株)ウィルグループ	(株)Z
物件名/面積	Sイーストスクエア/108坪	渋谷区代々木某ビル2フロア/156坪	新宿区某ハイグレードタワー5階/294坪
初回見積	1,867万円	1,512万円	5,710万円
査定金額	1,024万～1,210万円	ー	3,800万～4,200万円
合意金額	11万円	550万円	1,940万円
削減額/削減率	1,856万円 /99%	962万円 / 64%	3,770万円 / 66%

フレキシブルオフィス移転へのタイムスケジュール

ワークプレイスのあり方が「集約」から「分散」へとシフトする中、移転を成功させるためには余裕を持った準備が欠かせません。以下は、小規模（〜50坪）から中規模（〜100坪）のオフィスにおける一般的なスケジュール目安です。

「解約通知を出す6ヶ月前」には実施計画を開始することが、コスト削減と円滑な移転のポイントです。

移転完了までのステップ

1. 働き方のサーベイ：現在のワークスタイルの課題を洗い出し、必要な機能を明確にします。
2. コンセプト策定：新しいワークプレイス（ニューワークプレイス）の理想像をまとめます。
3. 運営会社との協議：複数のフレキシブルオフィス運営会社と条件面や設備を話し合います。
4. 申込・契約：最適な拠点を選定し、契約手続きを進めます。
5. 引越し・業務スタート：旧オフィスの退去（居抜き・原状回復）と並行して移転を完了させます。

大規模（100坪以上）のオフィスをご検討の場合 大規模移転については、検討が始まった段階で専任のプロジェクトチームを立ち上げる必要があります。より複雑な工事区分やB工事の精査が必要となるため、さらに早めの準備開始をお勧めします。

なぜ、RCAA協会の「適正査定」が選ばれるのか？

居抜き不成立時でも、極限までコストを抑える「技術力」

居抜き退去は移転コストを抑える理想的な手段ですが、タイミングや条件により、必ずしもマッチングが成立するとは限りません。しかし、RCAA協会の真価は「マッチングが成立しなかった際」のセーフティネットとしても発揮されます。

当協会の「原状回復・B工事適正査定」は、単なる値引き交渉ではありません。一級建築士や弁護士などの専門家が、建築図面と見積書を照合し、本来テナント側が負担すべきではない項目や、市場価格を著しく逸脱した単価を一つひとつ精査します。指定業者による独占的な見積もりを、国交省基準や適正な市場価格へと是正することで、たとえフルスケルトンに戻す工事であっても、極限までコストを最適化することが可能です。

【驚異の実例】当初見積1,867万円が、わずか11万円に

実際に、リアルネットワークス株式会社様の事例では、当初の原状回復見積額が1,867万円という非常に高額な提示でした。しかし、当協会のアドバイザーが介在し、居抜きによる承継と緻密な適正査定を組み合わせた結果、最終的な負担額はサイン（看板）の撤去費用のみである11万円（減額率99%）という劇的な成果を収めました。

こうした実績は、私たちが工事区分や建築設備に精通し、ビルオーナー様や管理会社様とも「プロ同士の対等な対話」ができる専門家集団だからこそ実現できるものです。

ビジョン：企業の財務健全化と脱炭素社会の共創

私たちの活動の根底にあるのは「もったいない精神」です。企業の貴重な現預金が不透明な工事費用として消えていくのを防ぎ、同時に不要な解体廃棄物を減らす。この両立こそが、これからの企業に求められるサステナブル経営の根幹です。

RCAA協会は、年間35万社以上が行うオフィス移転や店舗新装で直面する費用の適正化を通じて、企業の財務健全化を支援します。皆様とともに持続可能なワークプレイス移転を実現し、脱炭素社会・サーキュラーエコノミーの構築を目指してまいります。

サービス案内｜B工事・原状回復の適正査定と移転サポート

• 原状回復適正査定
• B工事適正査定
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