B工事適正査定

B工事の適正査定（ミエルカ）｜不透明な「指定業者制度」のコストを最適化

「B工事」という言葉は、実は海外では通用しない日本独自の賃貸借慣行から生まれた用語です。入居時やレイアウト変更時に発生するこのB工事は、実態が見えにくく、コスト高騰の温床となっているのが現状です。

RCAA協会は、建築・法務の知見に基づき、この不透明なB工事の見積内容を「ミエルカ（可視化）」し、本来あるべき適正価格へと導きます。

そもそも「B工事」とは？ A・C工事との違いを整理

日本の賃貸借契約では、誰が費用を負担し、誰が業者を指定し、誰に所有権があるかによって「A・B・C」の3つの区分に分けられています。

区分	費用負担	業者指定	主な工事内容	所有権
A工事	ビルオーナー	ビルオーナー	外壁、共用部、屋上など建物の骨格	オーナー
B工事	テナント（借主）	ビルオーナー	空調・防災・電気・照明の移設・増設	オーナー/テナント（借主）
C工事	テナント（借主）	テナント（借主）	内装装飾、什器、LAN配線など	テナント（借主）

B工事が抱える「高騰」の仕組み

B工事は、テナントの要望で発生する工事でありながら、業者の指定権はビルオーナーにあります。

• 競争原理の不在： 指定業者による事実上の独占状態。
• 利権化： 相見積もりが取れず、市場相場を無視した高額な単価や諸経費が計上されやすい。
• 所有権の錯綜： ビル資産（A）とテナント資産（C）が繋がる設備（空調・防災等）を扱うため、見積内容の精査には高度な建築知識が必要です。

特に最新のインテリジェンスビルやハイグレードビルでは、中央管理室による自動制御システム（ビルオートメーション）の改修やデータ変更が伴うため、さらにコストが膨らむ傾向にあります。

RCAAの「B工事適正査定」とは

査定のステップ

1. 項目の分類： 仮設準備、直接工事、諸経費（施工管理費・現場経費・一般管理費）に厳密に分類。
2. 根拠の明確化： 建築資材、労務費、施工管理費の妥当性を市場データと照合。
3. 目論見書の作成： 独占的な指定業者への交渉材料となる、強力な「エビデンス（証拠）」を構築します。

この査定手法（Assessment）は、現在では法曹界においても有力なエビデンスとして認められるほどの高い信頼性を獲得しています。

※「B工事適正査定」は、RCAA協会および会員企業（株式会社スリーエー・コーポレーション）が日本で初めて立案・実行した商標登録サービスです。

B工事のコストでお悩みの方へ

「指定業者だから安くできないと言われた」「見積内容が妥当か判断できない」 そんな時は、まずRCAA協会にご相談ください。専門家があなたの立場で、コストの正当性を追求します。

実例抜粋3件　「B工事適正査定の力」

企業名	(株)レッドクイーン	(株)キャリアデザインセンター	(株)A
物件名/面積	Aスクエア8階 / 79.95坪	S-GATE赤坂山王5階 / 259坪	Tホテル本館ショッピングモール / 21.09坪
初回見積	2,035万円	2,808万円	1,408万円
査定金額	1,210万～1,320万円	1,670万～1,793万円	550万～660万円
再見積	1,540万円	2,268万円	（査定後即時協議）
合意金額	1,265万円	1,674万円	572万円
削減額/削減率	770万円 / 37.8%	1,134万円 / 40.3%	836万円 / 59.3%

「原状」を確定して理解する｜トラブルを防ぐ唯一の手段

オフィスや店舗の移転において、避けて通れないのが「原状」の定義です。入居時の工事は法律用語で「原状変更」、退去時の工事は「原状回復」と呼ばれます。この根幹となる「原状（Original State）」が曖昧なままだと、将来的に多額の不当なコストを請求されるリスクが生じます。

1. 「原状」とは貸主・借主の合意で決まるもの

借地借家法において、原状とは単に入居時の姿を指すのではなく、「貸主と借主が協議のうえで『原状』と定めた状態」を指します。

例えば、築10年の物件に入居する際、「空調を増設し、照明をLED化してくれたら借りる」という条件で契約したとします。このとき、アップグレード後の状態を「原状」とするのか、それとも前の状態を「原状」とするのか。これは当事者間の合意によって決まります。

2. 「原状不明瞭」が招く多額の負債リスク

10年入居し、退去する段階になって「20年前の姿に戻せ」と言われるトラブルが後を絶ちません。これは、入居時に「原状」の証拠を残していないことが原因です。

将来の不当な原状回復費用を防ぐため、入居の段階から以下の資料を必ず揃え、証拠（エビデンス）として保管してください。

• 賃貸借契約書および特約事項
• 工事区分表・仕上げ表
• 原状確定図書（入居時の図面と写真）

3. グローバル会計基準（IFRS）と「資産除去債務」

現代の不動産市場はグローバル化が進み、オーナーチェンジも頻繁に行われます。投資家がどこの国の人であっても、日本の会計基準および国際会計基準（IFRS）に基づき、「資産除去債務」を適切に処理しなければなりません。

• 敷金：現金預金として会計処理。
• B工事・C工事（原状変更）：資産として会計処理。
• 原状回復費用（将来の義務）：資産除去債務（負債）として計上。

これらはすべて「敷金返還権」と直結しています。「原状」を正しくミエルカしておくことは、単なる工事の記録ではなく、企業の財務健全性を守るための重要な防衛策なのです。

工事区分の考え方｜A・B・C工事の定義と責任範囲

オフィス・店舗の入退去時において、トラブルの火種となりやすいのが「工事区分」の解釈です。誰が費用を払い、誰が業者を決め、誰の資産になるのか。この区分を正確に把握することが、コスト最適化の第一歩となります。

A・B・C工事区分 一覧表

※ビルによって異なる場合がありますので、必ず契約内容をご確認ください。

項目	A工事	B工事	C工事
内容	ビル本体の基本構造に関わる工事	テナントの要望により、A工事部分の変更・増設・移設が必要な工事	テナント専有部の内装装飾・設備工事
設計	建築主（ビル側）	建築主（ビル側）	テナント（入居者）
施工	建築主（ビル側）	建築主（ビル側）	テナント（入居者）
費用負担	建築主（ビル側）	テナント（入居者）	テナント（入居者）
資産区分	建築主（ビル側）	建築主（ビル側）	テナント（入居者）

要注意！「B工事」に該当する主な例

B工事は、テナントの要望で発生するにもかかわらず「ビル指定業者」が施工を行うため、費用が高騰しやすいポイントです。

1. 構造体への加工： A工事部分（床・壁・梁など）に穴を開ける、または加工する工事。
2. 建具の変更： A工事で設置されたドアを、デザインや機能のために別の物に交換する工事。
3. 防災設備： スプリンクラー、火災感知器などの移設・増設。
4. 電気設備： 分電盤の変更や、電気容量の増移設が必要な場合。
5. 特殊な指定： ビルによっては、内装や通常C工事とされる項目も「指定業者」によるB工事とされる場合があります。
6. 原状回復工事： 退去時に「入居時の状態」へ戻す工事も、その多くがB工事として発生します。

トラブルを未然に防ぐ「契約時」のアドバイス

退去時のトラブルや予期せぬ高額請求を避けるためには、入居申し込みの段階での対策が極めて重要です。

• 契約書の精査： 契約前にビルオーナーからドラフト（草案）を提示してもらい、借主（テナント）の正当な権利が反映されているか確認しましょう。
• 義務範囲の確定： 原状回復義務の範囲を明確に定義し、不要な将来コストを削ぎ落とした状態で契約を締結することが、最大のリスクヘッジとなります。

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B工事のコスト・範囲でお悩みではありませんか？

「提示されたB工事の見積が、相場より高い気がする」 「B工事とC工事の境界線が曖昧で、納得がいかない」

そのようなお悩みは、一般社団法人RCAA協会へお気軽にご相談ください。当協会の業務会員には、建築・設備・法務の深いノウハウを持つ専門家が多数在籍しております。

相談料は無料です。 あなたのプロジェクトを、公正で透明性の高い「ミエルカ」で守ります。

サービス案内｜B工事・原状回復の適正査定と移転サポート

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